商铺签合同注意事项

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1、商铺签合同注意事项　　一、签定合同前的调查　　承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：　　1、房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。　　2、房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同。　　3、房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。　　二、免租装修期　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋

2、进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。　　三、签定合同发生的费用　　租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租

3、人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。　　四、税费　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：　　1、出租：　　营业税及附加租金%　　房产税租金12%　　个人所得税所得部分20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）　　印花税租金（总额）%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）　　土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。　　2、转租：　　营业

4、税及附加转租收入%　　印花税转租租金（总额）%　　在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征的网点工作人员。　　虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。　　五、办理营业执照的注意事项　　承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合

5、同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：　　1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照；　　2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；【1】【2】【3】　　3、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；　　4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；　　5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。　　对于上述第1、2、3、5条的情形，

6、可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。　　六、装修的处置　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意事项：　　1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。　　2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往

7、不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。　　3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。　　七、水、电、电话线等的注意事项　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。　　八、签定合同后的租赁登记事项　　租赁合同登记备案，