关于宗汉街道新塘村农民参股共建外口公寓的调查和思考

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1、关于慈溪市宗汉街道新塘村农民参股共建外口公寓的调查和思考慈溪市农办慈溪市宗汉街道新塘村靠近浒山城区，面积0.93平方公里，人口1万多，其中外来人口5000多人。从2001年开始，该村抓住区位条件提升的优势，结合改善外来人口居住条件，选择在新江路西侧建造外口公寓，以出租形式来增加村级集体稳定收入。外口公寓第一期于2004年投入使用，2007年年出租收入达到35万元。外口公寓第二期于2004年规划设计，在开发过程中，实行了与征地所涉西片三队股份合作开发的形式，使征地顺利完成，村级项目落地并产生经济效益，2007年出租收入达到85万，西片三队

2、33户参股农户总共分得股份分红24万元。我办会同宗汉街道就新塘村农民参股建外口公寓做法及取得的效果进行了调研，供市委市政府决策参考。一、村建外口公寓让农民参股的起因新塘村外口公寓是村级项目，让农民参股既有偶然性，也有必然性。有偶然性，是因为被征地农民的一句话。当时，村里为外口公寓二期项目征地召集涉及被征地农户进行协商，有些农户就提出，村里征用土地，地价只有2.7万一亩，而你们征用造外口公寓后，有三十多万元一年的收入，与其让村里赚钱，为什么不让我们农户入股，让我们也偿偿甜头？这种想法和建议得到了其他在场被征地农户的响应，村级班子也觉得被征

3、地农户的这种想法也不无道理。从必然性来讲，村里认为第二期外口公寓建成后收益肯定是可观的，但现在碰到问题是土地征不下，如果项目长期耽搁会给ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmi

4、ssionprocedure,topreventthePartymember5村级集体经济带来损失，如果变相增加土地补偿费，将会扰乱土地市场，使今后征地更加困难，如果硬征农户土地更不利于社会稳定。具体可以从以下三方面权衡利弊：一是新塘外口公寓是已批项目，但二期建设中，部分土地并未征用，主要是西片三队农户在权益上与村僵持不下，如果土地征用中所涉及的利益问题一直未能妥善解决，二期外口公寓建设不能得到实质性开发，对村级集体经济而言是一种损失（当时预计每年损失30万），而且随着形势的变化，今后的开发成本会更高，会增加村级开发所需资金。二是已经建

5、成的公寓一期房屋，得到了很好的市场效应，前来求租者络绎不绝，使村以及广大农民看到了这一潜在的经济效益，被征地农民对土地增值的预期增强，作为村级确实需要因势利导，找到一种村民也能接受的办法，使土地征用能够顺利推进，项目能够落地。三是从土地的保障性来讲，土地一旦被征用，就意味着农民失去了最可依靠的经济来源，这不但是经济问题，也是社会问题，作为村级既应该为本村的经济利益着想，也应该考虑农民征地后的生计问题。基于以上因素考虑，结合村民的合理要求，村里班子决定吸纳被征地农户意见，对二期外口公寓建设实行让被征地农户参股的办法。二、具体做法就农民参股

6、建设项目的具体操作办法，新塘村班子进行了广泛深入的讨论，认为农民参股建设项目的前提必须坚持程序到位，并从制度上加以规范。他们的主要做法是：新塘村外口公寓二期工程采用村与西片三队合股共同开发。村占70%股份，三队占30%股份，投资和以后收益按此比例分成；西片三队的股份分配由生产队内部社员自行商议，个人股份可以在生产队内部转让；参股村民2年内不得退股及抽出资金；生产队投资款部分（社员入股款）根据项目进展ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestruct

7、ure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember5分六期缴纳到村，对征地款及地上花木赔偿款与投资入股款收交分开，该付的付，该收的收；成立由7人组成的新塘外口公寓股份理事会，会员由村主要干部和生产队推荐组成，其中村4人，生产队3人，任期三年，期满后双

8、方根据实际情况调整，村干部随班子换届、人员变动而调整，生产队成员随股权转移、股份大小调整；公寓管理服从村统一安排；生产队有权查阅公寓收支及财务会计报告，有权商定经营决策和投资计划、出租房屋的租赁价格等。在实