经济学行业经济毕业论文 房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：经济学行业经济论文题目：房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归指导老师：XXX二〇一一年十二月十日　　摘要：房地产是一个具有二重性的产业。一方面，它是实体经济的一个子部门，另一方面，又有非常强烈的虚拟经济属性，这主要表现在价格的强波动性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此，在分析房地产市场价格是否偏离其价值时，不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度出发，也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经济的角度出发。以美国次

2、级债危机为例，从实体经济因素分析美国泡沫的生成虽有意义，但存在缺陷，美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫，更是一种以货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现，从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向，较之实体经济更有意义，而且，房地产泡沫的治理也离不开货币金融政策的支持配合。　　关键词：房地产虚拟化实体经济美国次级债　　　　一、传统一元分析框架的缺陷　　　　房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条

3、件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(HousingPrice-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3

4、到6倍左右，这是一般的标准。　　第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。　　第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界

5、定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。　　第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。　　不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986-1

6、994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。　　　　二、房地

7、产业的二重性　　　　在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证监会是将房地

8、产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达