天津万科水晶城可行性研究报告

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1、www.fdcsky.cn  天津万科玻璃厂项目 可行性研究报告                      天津万科兴业(集团)有限公司 二零零壹年八月loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandrevi

2、ewcomments,accordingtotheBank'screditwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn  目录第一章项目决策背景1.    内部因素2.    外部因素第二章项目概述1.  项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.  区域市场成长状况2.  区域市场供应产品特征3.  整体市场对本案影响因素

3、4.  目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.  初步规划设计思路2.  规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.  开发机遇2.  开发周期安排3.  销售周期安排第七章投资收益分析1.  成本预测2.  税务分析3.  经济效益分析4.  项目资金预测第八章可行性结论1.  项目优势2.  项目劣势3.  结论及建议    loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,

4、licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'screditwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn  第一章项目决策背景 一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河

5、北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自92年进入天津市场以来，发展迅

6、速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市

7、南部无项目的空白。2.天津万科公司经营现状：loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'screditwww.fdcsky.cnwww.

8、fdcsky.cn目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润