中国住宅的演变住宅选择偏好与针对性讲解

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1、中国住宅的演变住宅选择偏好与针对性讲解营销中心陈勇培训时间：2009年12月29日土地空间社区与服务人与家庭交通与配套最好的土地是什么？最好的空间是什么？最好的社区是什么？最好的交通与配套是什么？一切与人的偏好有关！《蜗居》剧中，同事问看房看到癫狂的海萍：你到底要买一个什么样的房子？海萍拍案感叹：我只想买一个家，一个家啊！一个交通便利、面积适中、附近有菜市场、有医疗所的家，就这么难吗？现实是，你问人家卖房子的附近有没有菜市场，人家回答你：我们这里有一个雪茄会所！中国的《宅经》表述了有关住宅与人的哲学思想：“宅者，人之本也。”→“人因宅而立，宅因人而存。”→“人宅相扶，感通天地。”怎么了解

2、住宅？为什么我们酷爱旅行？为什么我们对住的地方如此看重？住宅仅仅是一个空间吗？为什么有阳宅风水之说？为什么全世界的住宅各式各样？原始住宅中国传统民居（封建社会）中国传统民居（封建社会）民国时期住宅现代住宅---80年代合肥绿地桂花源现代住宅---二十一世纪1999年顺德碧桂园模式学校+会所2000年奥林匹克花园模式江景/山景板块炒作2001年星河湾模式华南板块炒作2002年凤凰城城市模式2003年万科四季花城+时代玫瑰园2004年中小开发商个性化发展力讯上筑+云山诗意2005年地价上涨+房价上涨=〉偏好变化2006年大户型高层创新开发颐和上院+誉峰2007年全面的个性化开发时代2008年顶

3、级豪宅诞生2009年资源豪宅时代广州住宅发展轨迹现代住宅---二十一世纪广州雅居乐花园广州雅居乐花园中国住宅的演变历史半地下地上空中空间形态抵御自然人类群分资源匮乏下最优分配功能要求生存需要社会需要自我需要需求特点技术匮乏配套匮乏材料匮乏土地匮乏群居/个人家庭社区组织形态未来中国受市场最欢迎的房子是什么样的？功能围绕现代，文化回归家庭与自我心灵自我实现需要审美需要求知需要尊重与认同需要社交需要安全需要生存物质需要基于马斯洛的需求层次理论住宅偏好选择原理1：生存物质需要2：安全需要3：社交需要4：尊重与认同需要5：求知需要6：审美需要7：自我实现的需要F：人类全体需要E：阶级民族国家整体需要

4、D：公共生活需要C：职业集体需要B：家庭需要A：个人需要（一）收入因素的影响1、完全受抑制，仅仅是满足基本的居住需求，希望居住的生活费用较低，这类人以蓝领工人、收入期望比较低的老市民为主2、选择住房受到可支配收入的影响，有所取舍，希望以较低的成本获得较好的生活享受，这一阶层最注重消费者剩余，以普通白领为主3、受可支配收入的影响较小，偏好完全由个人兴趣、爱好、家庭特点、社会潮流所决定人们的个性需求是怎样形成？人们的个性需求是怎样形成？（二）家庭组成的影响在我们的研究范围内，家庭组成应包括：家庭成员和家庭使用的各种生活工具。家庭的共同个特性也有影响，如，交际享乐型的住户，热衷于购物、逛街、看电

5、影、听音乐及其他文化娱乐活动，他们把精神享受列为主要目的，而对住宅的宽敞和舒适程度要求不高，追求的是闹区热闹繁华的氛围和丰富多彩的文化娱乐设施。关于家庭成员的组成偏好如下表：家庭人口组成住宅类型青年单身出租房或套房，多在工作地附近无子女夫妇小公寓租借或自有成年家庭（有子女）较大单家住宅，要有良好的子女学习环境和层住环境老家庭（家庭人口较多）最大单家住宅空巢（子女成年离家）较小的单家住宅或公寓，要有方便的生活设施老年单身养老院或老年公寓人们的个性需求是怎样形成？（三）时间或时机的偏好的影响一个“是什么最基本的原因促使你进行一次房产交易？”的调查结果显示了人们的时机偏好：美国房地产经纪人协会（

6、NAR）的调查结果初次买家老买家全体买家为了自己拥有一套房产，而不是租赁11%72%37%因为结婚生子而需要更多的空间18%13%16%因为在别的地区获得了新工作22%5%15%以投资，减免税款，或为了寻求更好的邻居为目的17%5%8%为了住的离工作单位、学校、亲戚近一些8%1%4%为换成较小的空间（因孩子搬出居住、离婚、死亡）7%0%4%人们的个性需求是怎样形成？（四）尊重与认同的影响这种尊重与认同主要来自以下三个方面：1、社会群体的认同2、个体认同中国的《宅经》表述了有关住宅与人的哲学思想：“宅者，人之本也。”→“人因宅而立，宅因人而存。”→“人宅相扶，感通天地。”这些符号都是由长时间

7、的生活沉淀而形成，对于新的住宅又如何满足人们类似的归属感、认同感？这里有两个方法：（1）从文化沉淀中吸取营养。（2）功能中寻找。所以，我们应该更多的关注在住宅成为个体认同的主要原材料的情况下，住宅如何构成个性认同。（1）各种居所的功能因素构成。人们对居所的要求也是因人而异，不同的家庭需要不同的户型，不同兴趣、爱好的人需要不同的建筑符号、不同的配套服务。（2）土地的区域性、固定性决定居所的“独特性”（个性）非常强，这使得住