“房地产泡沫”形成与演变

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1、“房地产泡沫”形成与演变.txt我爸说过的最让我感动的一句话:“孩子,好好学习吧,爸以前玩麻将都玩儿10块的,现在为了供你念书,改玩儿1块的了。”近年来我国城市房价疯狂上涨,泡沫成分越做越大。一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入,部分城市已达到20年。目前,房价涨速仍然迅猛,据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,是2005年7月以来的最大单月涨幅。以深圳为例,2006年特区内房屋均价还是9000元/平方米,2007年7月新盘成交均价就迅速飙升到近22000元/平方米,高档一点

2、的楼盘均价达4万元/平方米。鉴于我国房产市场的严峻形势,2007年11月19日国务院总理温家宝一行考察了新加坡提供公共住屋的经验和政策。在新加坡国立大学发表演讲答问时温总理说:“老百姓总告诉我:不要忘记房价。”认为“特别是近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见”。  “房地产泡沫”形成与演变的一般机制  房地产泡沫是东南亚国家、日本、香港等金融危机的一个直接的“策动力”。房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立,土地资源的

3、稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。从而引发人们对房地产价格的预期走高,诱发投机行为产生。另外,促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场,比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件如奥运会之于北京、世博会之于上海、甚至深圳湾大桥的开通对深圳房价都会形成“涨价合理”的预期。  房地产上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑装饰、物业管理等行业,产业链条较长,而且产业关联度较高不仅扩大了潜在的“泡沫形成因子”而且放大了房产泡沫的影响范围。房地产业与金融业存在捆绑型关系。房地产业属于典型的资金密集型产业,需要大量的金

4、融融资。一旦融资渠道过于单一则房地产金融风险就会集中在商业银行系统内,房产泡沫将演化为金融泡沫,而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫,直至经济泡沫的“灾难式”破灭。  除了房地产内在属性的作用产生泡沫外,在我国还存在强大的对房价进行“推、扶、拉”的外部“策动力”。首先是公共权力滥用带来的“公权推涨”。由于房地产特有的两大核心资源(地产开发权和银行信贷权)都掌控在地方政府手中导致供给面市场化程度不足,为“公权寻租”创造了可能。同时房地产过长的行政审批流程扩大了“公权寻租”的空间,政府垄断的土地拍卖市场又通过竞价带来地价飞涨,而这些都会使房地产供应价格居高

5、不下。其次,“政策扶涨”。在亚洲金融危机后,出于拉动内需的需要,房地产业一直被作为国民经济的支柱产业来发展。维持高房价似乎更符合继续加大投资的“行业景气”要求,所以房价下跌和房市萎缩时政府往往热衷于“托市”和“救市”。再次是“投机拉涨”。一方面银行宽松的抵押贷款和住房按揭政策为开发商和投机者不断融资提供了便利,使其能“四两拨千斤”地参与投机。另一方面,涨价的利好诱使企业自有资本、灰色收入、国际热钱以及居民储蓄款等在大量涌入楼市,而这些“流窜资金”通常具有不可监管、不可控制、不可预测的特点,必然最终导致房价失控、迅速攀升,直至房产泡沫以及由此产生的

6、金融泡沫、经济泡沫彻底破灭。  “房地产泡沫”形成的世界警示YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject  世界上许多国家和地区都曾不同程度地发生

7、过“房地产泡沫经济”的危机。上世纪80年代美国在利率市场化、取消利率管制Q条款、减税等刺激下房地产投资大规模扩张,1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%,在1987年股市“黑色星期一”的直接摧击下房地产泡沫迅速破灭。在东南亚金融危机中泰国、印尼、韩国、马来西亚以及我国的香港和台湾等经济泡沫的最终破灭无一不与长期形成的房产泡沫有关。危机的产生都无一例外与高比例的银行房产信贷相关,且泡沫破裂后房地产价值普遍缩水30%-70%。以香港为例,香港在1996年银行业放松住房按揭贷款审查标准后,房地产暴涨,购买私人住宅的贷款到1998年翻了5倍占GDP

8、的到40%,后来在提高利率的直接作用下股票和房地产崩盘。1998年经济陷入负增长,至1999年3月房地产下跌了60%。①  日本房地产泡

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