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1、房地产开发企业在建项目转让模式研究吴翔华,申玲,陈红艳[摘要]近几年房地产政策的变化日新月异,房地产开发企业的在建项目难免面临与新政策冲突、资金困难等压力。考虑企业长远发展,这类企业往往会选择退出在建工程项目。因此在建工程的转让模式成为转让方与受让方关注的话题,如何使双方费用更节省、操作手续更简单、运作更安全,是选择在建工程转让模式的重要依据。本文给出了四种转让模式,并从其利弊、运作流程、风险与应对措施几方面进行了分析,以期给相应部门提供转让决策参考。1、引言在房地产政策变化发展的今天,房地产企业难免会碰到
2、资金周转困难,与新政策冲突,受新出台的政策困扰等问题,这些问题往往会导致房地产在建工程项目难以继续维持下去。为了进一步的发展,这类房地产企业就会中止项目的继续实施,退出在建工程项目。另一方面,在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加的情况下,一些有资金能力的投资者也开始关注那些“被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。因此,在双方愿意的情况下,房地产市场经常存在着在建工程转让的问题。在此背景下,通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工程,处理得不好会给双方带来很多不必要的损失。本文给出了几
3、种可选择的转让模式,并对几种转让模式进行了比较分析,给出了较好模式方案的建议,最后对建议的转让模式与运作流程作了分析,并对运作过程中可能出现的风险与应对措施给出了相应的建议。2、在建工程的几种可能的转让模式根据实践经验与操作上的可行性,一般在建项目可以通过以下四种方式实现转让:成立项目公司进行股权转让、公司分立、作为投资与第三方成立新的公司、在建项目整体转让。下面就这四种可供选择的转让模式分别进行描述,同时就各种方式的利弊加以分析。2.1成立项目公司(股权转让)以股权方式转让项目工程是指通过收购房地产企业项
4、目公司的股权,以项目公司股权转让重组方式实现房地产在建项目的转让。项目公司一般在拿地前成立,然后以项目公司的名义拿地、办理土地证、立项批文、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证等。项目公司为独立法人,独立承担民事责任。一般情况下,一个项目公司只负责一个项目的开发,项目结束项目公司的使命也随之终结。通常情况下,在建项目转让不但要受“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的限制,还要交纳营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、土地增值税、企业所得税、契税等(所有税费的总额大概为转让额的1
5、2%左右),以上的两种限制条件不但加大了在建项目转让的难度,而且极大地加重了转让企业的税费负担。但是,如果通过转让项目公司股权的办法,则可以有效避免以上的限制条件及不应有的税费负担。其缺点在于购买方对项目公司的债权债务不了解,因为购买整个公司股权的同时要承担公司所有的债务,对一般的购买者来说可能是一种障碍。2.2公司分立公司分立是指一个公司按照法律、法规的规定分成两个以上公司的法律行为。根据原公司是否存续,可将公司的分立行为分成两种形式,即存续分立和解散分立。存续分立即一个公司将原公司的一部分分出成立新的公
6、司,原公司继续存续,只是可能在股东人数、注册资本等方面发生变化。存续分立新设立的公司其法人资格的取得不以原公司法人资格的消失为前提。这种情况下,公司分立后原公司就发生变化的注册事项向登记机关办理变更登记;分出新设立的公司应向登记机关依法办理设立登记。通过公司分立的形式把在建工程项目剥离到新成立的公司,成立项目公司,然后在转让在建工程项目的时候,便可以通过前述的方法(股权转让)达到转让在建项目的目的。缺点在于公司分立是公司的重大行为,手续繁琐,时间周期长。另外,如果以公司分立形式,可以分两种情况缴纳所得税:(
7、1)被分立企业应视为按公允价值转让其分离出去的部分或全部资产,计算被分立资产的财产转让所得,依法缴纳所得税(33%)。(2)分立企业支付给被分立企业或股东的交换价款中,除分立企业的股权以外的非股权支付额,不高于支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)20%的,经税务机关审核确认的,企业分立当事各方也可以选择下面规定进行分立业务的所得税处理:①被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失,不计算所得税;②被分立企业已分离资产相对应得纳税事项由接受资产的分立企业继承;③分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的
8、成本,须以被分立企业的账面净值为基础结转确定,不得按经评估确认的价值进行调整。2.3在建项目整体转让对于在建项目的整体转让,一般情况下,必须在完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件下才能转让。在建项目整体转让手续没有第一、二种方案繁琐,买方也比较容易接受,缺点在于要交纳国家规定的所有的税费:营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、土地增值税、企业所得税、契税、土地交易手续费等,对企业来说是一笔很大的开支。具
