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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：经济学中国经济论文题目：开征物业税对中国经济的影响与作用指导老师：XXX二〇一一年十二月十日 摘要:本文认为开征物业税将短期影响我国商品房相关税费,但能带来长期增长,开征物业税也将影响房地产业,带动房产良性发展。接着本文还讨论了我国现行房地产税存在的主要问题并论述了物业税对我国经济的作用与意义。 关键词:物业税房地产税影响意义 一、物业税对中国经济的影响 (一)财政收入方面 从国家收入着眼,也许物业税的开征会使国家短期内在商品房的开发税费上收入锐
2、减,但我们应当看到2008年全国税收收入己达49449亿元,比上年增长31.39%,全国财政收入在2007年的基础上再上新台阶,预计达到5l亿元,这使得我国减税也存在一定的空间和可行性,目前国家财政也有承担此种减税的能力,从另一个角度来看,政府将40年至70年的土地出让金一次性收取也是一大损失,因为这几十年中土地可能会有很大的升值空间,但物业在保有阶段发生的增值部分由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,而流向了保有者,不仅拉大了贫富差距,而且政府也是提前透支了未来的土地升值的税金。物业税的开征,从收入角度来看有减
3、收的情况,这是改革所必须支付的成本,任何税改都无法避免,但税制改革也将带来税收增长。 (二)对房地产业的影响 1.房地产开发门槛降低,巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。征收物业税后,开发商为获取开发土地而预先支付的成本大大降低,从而会使更多资本进入,资金实力将不再是房地产企业竞争的重点,房地产行业的平均利润将大幅下降。 2.物业税将降低房地产商开发成本,可令房产商的资金链宽松不少。无论是资金信贷,还是税费征收,都将直接影响到房地产开发商的钱袋了。由于土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代,使得原
4、来一部分在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段,税收负担将由购房者而非开发商承担。因此,开发商的现金流将大大提高,开发商的资本性投资预计将减少15%-20%,减少的这部分成本将有可能体现在房价的下调上,房价下降将进一步刺激房地产需求,缓解开发商的现金流量状况,也可以减少开发的信贷风险。 3.利于行业健康发展。物业税会随着土地或房产市值的变化而变化,可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节,对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。从短期来讲,物业税开征的初期,会刺激房地产的需求,特别是高档住宅的价格
5、有望大幅下降,导致高端市场销售加快,豪宅将会亲民;但从长期来讲,由于住宅使用成本的大大提高,高端市场反而会受到一定程度的压抑;从中长期来看,住宅市场将由目前的“购买成本高”而“使用成本低”向“购买成本低”而“使用成本高”转变,这种转变将端正部分购房者的消费心态,特别是那些超出自身经济实力进行购房的行为将受到抑制。 二、目前我国房地产税存在的主要问题 (一)税种设置不科学 现行房地产税制既有对内资企业和个人征收的房产税,又有对涉外企业和个人征收的城市房地产税,这两个税种的征收对象均为房产,明显属于税种的重复设置。此外,
6、我国没有把豪宅别墅的消费列入征税范围,缺乏调节房地产消费结构的税收杠杆。按照现行房地产税制,对于出租房地产收入,既征收所得税,又征收房产税,明显属于税种的交叉设置;另外,契税是在房屋产权、土地使用权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税,印花税也是就经济活动订立的凭证征收的一种税,课税范围明显覆盖了前者,属于重叠问题。 (二)征税范围过窄 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地,而大量位于农村的非农建设用地,特别是近年来新崛起和迅猛发展的乡镇企业占
7、用的土地,则不须缴纳城镇土地使用税,不仅存在明显的税负不公,也给农村乡镇企业非农建设乱占、滥用农用地埋下诱因。 (三)租税费概念不清 1.以税代租,或税中含租。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条明确规定:“为了合理利用城镇土地,调节土地级差收益,提高土地使用效益,加强土地管理,制定本条例。”这充分说明了城镇土地使用税是为调节“土地级差收益”而设立的,具有明显的地租内涵;同时,城镇土地使用税是一种资源税,其纳税人是土地使用者,而且主要是工商企业,他们缴纳土地使用税体现了土地所有者与土地使用者之间的一种经济关系,这就更
8、加证明城镇土地使用税本身就是地租。 2.以税代费。如城市维护建设税设置的初衷是为城市公用事业和公共设施的维护建设筹集资金,在税率设计上遵循“谁受益,谁负担,受益不同,负担不同”的原则,实行差别税率,具有明显补偿性质,应该使用“费”的概念。 3.
