《房地产估价理论与方法》试卷2

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1、《房地产估价理论与方法》一、单项选择题1．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制2．一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C．48D.503.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的

2、地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。A.有效经过年数等于实际经过年数B．有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数5.甲土地的楼面地价2000元／平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断6.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装

3、修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断7.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零8.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。A.估价时点不同B.交易日期不同C.估价目的不同D.估价对象的状况不同9.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低10.购买某

4、类房地产，通常抵押贷款占七成，，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为（）％。A.6.0B.6.9C．8.8D.9.011．估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价修正12．某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为（）万元。A.18.25B.20.00G.21.58D.22.0013.收益法中的运营费用率是指（）。A.

5、运营费用与潜在毛收人之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收人之比14.在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率15.区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物16.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法17．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价

6、值，则应按（）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地18.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法19.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度20.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.升降难定21．收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来求取其价值的方法。A.资本化率B.收益率C.收益乘数D

7、.利息率22.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。A.区分共有B.区分所有C.公有D.私有23.某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（）。A.899B.1000C.1349D.150024．预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。YibinCity