北京八大别墅区发展

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1、北京别墅市场研究苏州新吉阳研展部2011.7二、各大板块别墅特征三、北京别墅客源特征一、北京别墅发展简史报告内容一、北京别墅发展简史北京别墅市场大事回顾1北京别墅发展阶段2北京别墅产品演变3北京别墅市场大事回顾1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应1995年：政策性控制，停止别墅立项1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化2000～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速2003年2月18日：46

2、号令停止别墅土地供应，刺激别墅市场迅速放量2006年：限制工地项目目录：容积率在0.6以下的独栋2008年：容积率在0.6以下的别墅项目禁批第一阶段：1992—1995年第一次高潮首批别墅出现，高端产品集中在顺义天竺和后沙峪附近，形成北京最早的涉外别墅区，以投资为主，中端用户多为外籍人士，低端自住型项目以亚北地区为代表。第二阶段：1995—2000年别墅市场寒冬季节中国房地产市场进入动荡期，加之政府颁布别墅等高档住宅建设禁令，直到2000京城的别墅市场基本处于停滞状态。第三阶段：2000——2004年新一轮的高峰形成各类别墅、亚别

3、墅呈现百花齐放的状态，集中分布在自然环境优势与交通优势的地域，逐渐形成了“一山”、“二河”、“三线”、“四高”分布格局，自住型购买与投资型购买均呈上升趋势。北京别墅市场发展阶段产品特征演变产品形式不断丰富,产品品质不断升级早期产品多属于粗放型发展，产品形式单一，品质平平近年来市场趋于细化，针对不同需求的TOWNHOUSE、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现总体产品素质提高，出现了部分个性化、高品位的精品项目并取得良好市场反应营造社区自然环境或人文环境渐成理念用现代精神诠释后的生活回归与自醒，倡导中西建筑文化及生活方式的对接与交

4、融，建立在建筑的精神文化价值上的创新别墅。原创型复制型第三代别墅产品打造、居住生活环境营造、文化氛围的渲染全方位模仿第二代别墅第一代别墅模拟型为建筑风格单一的对欧美别墅的模拟产品特征演变第一代别墅代表作：北京香江花园第二代别墅代表作：纳帕溪谷第三代别墅代表作（中式风格）：观唐第三代别墅代表作（建筑风格原创）：运河岸上的院子第三代别墅代表作（现代简约风格）：渡上打造差异化的产品并赋予其文化价值，北京别墅的竞争已由单纯的“建筑竞争”进入真正的“产品竞争时代”。“产品主义”的内涵及外延更加丰富、具有张力。北京别墅板块划分1北京别墅板块特

5、征2各板块别墅特征3二、各大版块别墅特征“四高”——京昌、京沈、京开（城南）、京密（密云）四条高速路北京传统别墅区分布“二河”——潮白河、温榆河两河流域别墅带“三线”——立汤（奥北）、京顺（中央）、京通“一山”——西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为后期北京新兴别墅的最佳分布方位。从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式11234567八达岭高速京承高速机场高速京通快速路京津唐高速京开高速京石高速234567北京的东北和西北部是别墅

6、的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。东北部别墅项目众多的原因：开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。经济地理位置与自然地理位置双优：北通首都机场，南靠涉外商务使馆区；同时东北部区域绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观；且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，为高档别墅开发提供了有利条件。西北部别墅项目众多的原因：得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对

7、缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北区别墅。主要别墅分布区域特征一览中央别墅区——领航京城别墅板块综述关键词机场、使馆区、涉外天然水系——按照国际通行的“富人区法则”，北京惟一长

8、年有水的天然水系——温榆河畔与京顺路及机场高速路的交汇处逐渐形成的高档涉外居住圈。交通便捷——临近CBD、机场、燕莎商务区和使馆区，机场高速、机场辅路、改造后的京顺路，尤其是东直门至机场的磁悬浮高速铁路，形成完善的立体交通。便捷的交通对于外籍人士的