soho中国转型的原因和挑战

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1、SOHO中国转型的原因和挑战2012-10-02   　　SOHO中国为什么要转型？潘石屹的说法是“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”；张欣表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。个人认为，潘、张两人基本说出了SOHO中国转型的原因，但在此还是想全面剖析一下其转型的真正原因。　　第一个原因是，SOHO中国的散售模式确实难以为继。　　我们知道，SOHO中国自开发第一个项目“现代城”以来的十几年里，一直采取散售模式。这种模式甚至可以前溯到更早期的万通商业广场。关于这种模式的突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。其实

2、更深层的原因是，在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，甚至在某种程度上透支了未来的物业增值收益，进而导致所有者难以获得预期投资。在高房租压力下，经营者也难以获得预期经营收益。大凡单赢的模式，都不可能持续太久。　　第二个原因是，SOHO中国市场布局和产品结构过于单一。　　SOHO中国的市场布局集中于京沪两市，主要是在核心地区开发SOHO商住房。虽然其产品不在限购之列，但其项目所在的京沪两市却是限购政策较严厉的城市，而且其目标客群以投资投机性需求客户为主。这类客户在过去几年里大都已“离场”。　　如果说2011年是因为货源少而导致销售额下滑的话，今年SOHO中国可销售的存货并不

3、少，而楼盘滞销问题比较严重。我们没有任何理由怀疑SOHO中国的营销能力，这只能归因于其开发模式有问题。　　第三个原因是，SOHO中国的项目数量少，会因结算资源不均衡导致业绩波动大。YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktraff

4、icresearchofobject　　房地产开发销售特点和财务制度决定了，如果期内结算资源少，就会出现营业收入随之也少的情况。例如，2012年中报显示，万方地产的营业收入为“0”，原因就是期内没有项目可以结算。如果是非上市的小企业，这种情况实属正常，但是，一旦成为上市企业，则会导致业绩曲线波动很大，这是投资者难以容忍的。SOHO中国就属于这种情况，相信这也是潘石屹所说的压力之一。　　同是上市企业的万科、保利、恒大等，因为企业规模大、项目数量多、市场布局和产品结构多元化，就能对冲这种波动。当然，也不排除有计划、有目的地“预留”结算资源的可能性。以万科为例。2010年万科合并报表范围内已销

5、售未结算资源面积为680万平方米，对应合同金额820亿元。2011年，万科的这两项数据则达到了1085万平方米和1222亿元（超过同年1215.4亿元的合同销售额），分别增长了59.6%和49%。如此高的预收账款足以支持万科2012年度的销售额、营业收入和利润率增长。在房地产业内，削峰填谷式的“调剂”是普遍现象，并不违背财务制度，尽管有“粉饰”之嫌。　　但如果企业规模小，项目数量少，想粉饰也都难，比如SOHO中国和万方地产。　　对SOHO中国，要对冲业绩波动，使业绩增长曲线更漂亮，只能转向以租赁为主，哪怕业绩短期有可能降幅很大。但不这样，就难以获得投资者青睐，今后融资也将会比较困难。　　

6、第四个原因，也是最显在的原因，是商业租售市场的此消彼长。　　当散售模式遇到“天花板”且难以突破时，2011年至今，京沪租务市场却表现强劲。相信SOHO中国肯定也做了大量的市场研究。在可预见的未来几年内，如果经济基本面依然不乐观，企业投资信心指数将会进一步走低。表现在办公物业市场上，销售增速将会放缓，而租务市场将会进一步走强。从这个意义上说，SOHO中国转型的确有主动成分。　　如果因市场变化而要求企业必须转型，那么就尽快转——转总比不转好，早转总比晚转好。YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintrack

7、trafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject　　很多媒体问，SOHO中国转向“开发-自持”模式后，150亿元的期末现金量能不能支持转型。在此再次强调一下我的观点：SO