2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例

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1、2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例经典税收案例剖析及新31号文解读第一部分　博弈型案例分享一、产生的法律原因1.不为人知的税法故事□《营业税暂行条例实施细则》第四条修改背后的故事⑴未修改前的避税手法　⑵修改后的争议及荒谬的税收实践2.奇怪的税收条文（立法小事故）□《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复》（国税函[1999]940号）3.再来一个立法事故文件⑴关于扣缴分包人营业税问题　　　⑵国税发[2002]117号4.条例中的莫名其妙文件□《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务

2、院令第512号）第十八至二十条⑴一次性付款带来的问题⑵实践中，并非每笔业务都会签订合同二、案例分享案例1：一个博弈的特别优惠文件案例2：后续的所得税故事※地产的开办期是什么时候结束？※未开发即有收入怎么处理？案例3：税率差的案例案例4：合作建房1※如何对房地产公司定性。是定义房地产公司为销售不动产，还是委托建房。案例5：合作建房2※营业税应在什么时候确认缴纳。企业所得税如何确认※税务机关能否认定双方价格偏低进行纳税调整。案例6：投资公司的故事※根据118号，投资公司是不是只赚不亏？※投资公司的招待费、广告费按什么作为基数

3、？案例7：培训机构的故事※培训公司的会员午餐是业务招待费吗？案例8：统借统还的故事※如何做到统借统还？案例10：酬金制物业公司的故事※业委会是否可以作为合同主体？※如何开户？　　※如何运作?案例11：代销的故事案例12：境外避税的故事※涉外技术协议※差旅费，要不要交营业税？※如何付汇？案例13：全球化避税的注册地※境外避税港和境内避税港案例14：集团税务管理的方法YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsyste

4、mofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject思考：什么叫取得收付款的凭据？案例15：关联方转移定价16.影响土增政策的案例　□将车库改为普通标准住宅17.营业税价外费用18.地产营业税差额征税19.资本运作风险分析□报告分享20.精装避税□报告21.合作建房的运作模式武汉案例22

5、.原117号是否废止？117与新细则的衔接例：家居工厂的故事23、契税避税案例⑴房地分离　⑵代建第二部分　31号文解析一、《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）思考：1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？2.竣工证明材料是指什么？3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？4.现在仍有筹建期吗？二、收入的税务处理一、销售收入思考1：未正式签订“合同”所取得的收入思考2：定金、意向金是不是收入？思考3：啥叫取得索取价款凭据(权利)？假按揭要不要交所得税？思考4：预收收入是不是视同

6、销售？二、租金收入1.免租期的问题，房产税，所得税怎么处理？三、成本、费用扣除的税务处理※营业税金及附加、土地增值税如何扣除※预缴时按299，没有调减怎么办？※调增，调减到底调什么？※本年度预售收入是否需要在附表三调减？※问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？※以前的招待费如何处理？（一）广告及业务宣传费（扣除基数确认：预售合同收入处理）1.税法规定　2.会计规定：广告费及业务宣传费可以据实列支。3.会计与税法的差异分析　4.案例分析（二）业务招待费※操作实例■总结Y

7、ibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject1.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？2.税率差变动是否能转回？3.和以

8、前年度的差异，通过应纳税额调整，当年的差异，通过预交税额调整。4.以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税5.完工标准问题※案例□已销开发产品的计税成本思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？□维修费用的扣除※土地闲置费是开发费用还是开发成本？□配套设施的扣除思考：上海可以办出产证。仍可以作为公共配套吗？