中海金阊区项目方案

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1、中海金阊新城项目策略提报一、竞争分析近一年来，苏州整体成交状况呈现出了不规则的形状，苏州商品住宅成交量从10年的9月份后一路走低，11年3月份的限购令的出台也将市区成交量拉至最低，之后受到季节性因素的影响，成交量在4、5月份有所回涨，其中走势线最大的拐点出现在今年8月份，住宅大批量成交飙升至7200套，达到了年度区间的最高。随着调控延续的预期，市场观望将进一步加深。在今年的“金九银十”，对8月的成交起到了一定的促进作用。市场发展背景区域发展规划金阊新城是苏州市加快城市化进程，提升中心城市首位度的重点工程。始全力打造物流区

2、、市场区、行政商务核心区和南、北居住区五大功能片区，努力建设物流、商贸、居住功能互补、协调发展的现代化新型城区，发展成为现代物流、人居、商业于一体的城市副中心。规划将金阊新城建设成为集居住、交易、运输、仓储、配载、商业配套服务等多功能于一体的现代化新城区，实现“服务苏州、辐射全省、影响全国”的目标。南、北部居住区：主要以服务于周边小区为主的商业配套设施，为周边小区居民提供基础的生活必需品，社区服务集中，辐射整个金阊新城，向周边区域扩散。行政商务中心区：为整个物流园提供商务办公、产品展示、信息传达、超级市场、文化休闲、餐饮

3、住宿等配套服务的新城中心区，本区域商业主要为金阊新城的居民及物流市场商户服务，该中心将以金阊新城为中心，向新区、平江区拓展，共同发展新城区。区域发展背景新区浒关城铁新城与金阊新城的无缝对接，将大力推动苏州西北部板块市场的发展；金阊新城物流机电产业已初具规模，住宅潜在需求客户需要进行不断挖掘；从苏州整体市场格局来看，本区域市场属于新兴板块，房价相对较低，形成“价格洼地”；随着城市交通的不断发展，城市板块之间距离逐渐减小，本项目竞争区域为以下几个板块：主要竞争区域：浒关、新区、平江新城次要竞争区域：相城活力岛、沧浪新城等目前

4、本区域只有南山金城1958在售，万科金色里程处于前期蓄客阶段，随着城市规划的不断完善，本区域房地产市场逐步发展。浒关板块相城活力岛平江新城金阊新城新区板块沧浪新城竞争市场背景金阊新城板块概况——城市新兴板块、房地产市场起步晚，目前在售项目有金城1958、万科金色里程，区域内以首次置业为主案名产品形态容积率总建（万方）在售均价（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价（万元）金城1958多层、高层1.7633950080-9060-80万科金色里程高层2.525——————本区基本以高层产品为主，随着城市规划发展的完善，区域的房地产

5、市场正逐步兴起。万科金色里程项目概况：地址：城北路（富强路）与学前路交汇处物业类型：高层占地面积：99092平方米总建筑面积：254492平方米户数：总户数2520户停车位：2019个开发商：苏州科建房地产有限公司项目规划：万科金色里程项目规划14幢高层，1-2号楼31层；4、6号楼32层；其他为34层高层；公交有32路、34路、36路；销售动态：万科金色里程预计10月底开盘，首推高层房源，面积在90-135㎡的精装三房。个案分析个案分析户型对比分析本项目竞争优势：赠送面积多，三房朝南，户户南北通透，万科项目仅赠送飘窗面

6、积。90㎡三房两厅一卫88㎡三房两厅一卫南山金城1958项目概况：地址：金阊城北西路1958号（长青转盘对面）物业类型：多层、小高层、高层占地面积：188696平方米总建筑面积：332105平方米开发商：苏州南山置业有限公司项目规划：社区规划建设的4000㎡商业街、2500㎡社区会所、游泳池、网球场等，项目周边规划及建设有幼儿园、小学、初中、医院、邻里中心、大卖场等完善生活配套。规划中的轻轨三号线、西环线、富强路、城北西路；32、36路公交车连接古城区出行便捷。销售动态：南山金城1958在售高层、花园洋房，花园洋房均价1

7、3000元/平米；高层80—90㎡，8500-9500元/㎡。购房98、99折优惠。预计9月推80-90㎡小三房，可享5000元购房优惠！预约金转意向金再享10000元购房优惠。个案分析个案分析户型对比分析本项目竞争优势：南山项目该户型也有赠送空中花园，三房朝南等优势，但是本项目具有户户南北通透的优势，舒适性较好，且本项目品牌效应较好，具有一定的竞争优势。88㎡三房两厅一卫89㎡三房两厅一卫客户主要是金阊区域的拆迁户、金阊新城行政中心工作人员以及周边专业市场的经营户和工作人员。消费群体由于房价、工作范围等因素，被迫性选择

8、，刚需产品的价格吸引，区域性极强消费目的南山金城1958项目自2009年开盘至今，已经经历过多次开盘销售，根据对该项目客户的调研分析，成交客户方面前后出现了明显的变化。金城1958项目消费客群总结个案分析前期后期客户逐渐向周边区域拓展，主要为平江区，古城区（金阊区），高新区等区域的置业客户；后期区域配套逐渐成熟，环境