土地交易服务费收取条件范围的法理分析

《土地交易服务费收取条件范围的法理分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、土地交易服务费收取条件范围的法理分析张志诠1.2李友芳2汤春梅2储卫群2蔡莹2（1.华中科技大学，湖北武汉430074；2江苏海安国土资源局　江苏海安　226600）第一作者简介：张志诠（1969-），男，江苏海安人，华中科技大学社会学系2007级在读博士，海安县国土资源局国际商务师，中国管理科学研究院研究员,从事不动产经济与法律研究。摘要:有关不动产交易服务费的收取条件范围，被相关的文件规定得含糊，被相关部门执行得歪曲，为此，本文力求从法律与现实的角度加以分析，以求得到应有的矫正。通过分析，土地交易服务费的收取范围应该是，本着自愿的原

2、则，凡是委托土地市场服务中心等类似机构办理业务的，可以依法收取与工作量相当的交易服务费。任何强制性委托、强制性收费都是非法的。关键词:土地交易服务费；条件范围；法理分析随着市场经济的发展，土地交易活动的大量发生，全国各地的有形土地市场在政府推动下如雨后春笋，发展迅猛。市场中心（所）几乎都是作为国家事业单位而设立的，土地交易服务费被演化成事业收费项目，但其收取过程的合理、合法性值得反思，收费条件值得分析。通过法理性反思与分析，得出的结论可以指导市场机构本身依法健康运行，从而推动土地交易按照市场规律运转，进而迎来应有的繁荣。一，文件对收取土

3、地交易服务费范围的含糊1.1相关收费文件规定的概括几乎全国所有涉及土地交易服务费的文件都这样的规定或隐含了这样的规定精神，依法必须进入土地有形市场的土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动的，应按规定向土地交易市场缴纳土地使用权交易服务费。换而言之，依照法律、法规不需要进入土地市场交易的，不缴纳此项费用。所以界定在依法必须进入市场的交易，属于收取土地交易服务的范围。为了便于区别一般意义的市场，这里的市场是指为相关政府机关设立的事业单位主办与操纵的市场，这些单位往往冠名为土地市场服务中心、土地交易所或中心等等。1.2市场概念被偷换成有形

4、市场这些条款存在偷换概念的瑕疵，法律只规定了有些交易活动必须以公开市场化方式运作，并没有强制进入有形市场，即强制委托给所谓的土地市场服务中心运作。相当的多文件，背离法律的原意，把强制进入公开市场理解成强制进入土地市场服务中心等机构运作的土地市场，那么为强制收取土地交易服务费，准备了非法前提。二，特定交易进入市场的主要法律依据2.1土地首次有偿使用必须进入市场有哪些法律、法规、规章要求土地交易必须进入有形的市场进行呢。主要有宪法、土地管理法、城市房地产管理法、国有土地使用权出让和转让暂行条例、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法等，对要求进

5、入公开市场的土地交易都有相关条文与条款的规定。但对这些条款分析，得出一个核心的结论就是只有代表人民、代表国家的政府机构作为一级市场的主体向市场供应土地时候，必须按规定进入市场运作，以便达到公平、公正、公开的效果，以便使土地资产的首次变现合理化，且不至于使得国有资产无端流失，这是立法的本意。2.2入市强制性不能取代委托自愿性这里需要注意的，法律所强调的进入市场，理解成必须委托市场服务中心运作，是很狭义的，是对法律所界定市场范围进行了违法的、主观的缩小。纵观相关的文件，市场、有形市场、公开市场、市场服务中心，都没有严格界定清楚，反而故意遭到

6、歪曲，用对法律走样的文件，为市场服务中心、房地产交易中心等，强制收取土地交易服务费、房地产交易服务费准备“合法”前提。假使不积极严格收取，反而会遭到检察、财政、物价、审计等国家机构的追究。形成了非法的才是合法的怪现象。一，费用收取时对立法本意的走样原因3.1政府及部门对可支配利益的驱动故意的、或无知的曲解国家法律、法规、规章，相关的法条本来规定属于一级交易行为必须进入市场，可以委托市场交易机构运作的，但是各级地方政府设立的土地市场交易机构，在收取土地交易服务费问题上有强制纳入市场之嫌，把没有进入市场机构，依法也不应当进入有形市场的交易或

7、凭借自愿可以进入市场交易的，统统纳入市场加以强制服务，进入政府下属事业单位的市场运作，进行统包，收取大量的交易服务费，这是下级国家机构对上级国家机构在法律上的背离结果。上级对下级的不当做法常常视而不见，各地政府看到交易服务费的收入可观，结余了丰盛的财政资源，往往欢喜自在。3.2价格部门对法律原意恪守力不强文件对法律的走样是大走样，实施中对文件的走样，是小走样。法律和政策水平比较高的政府价格机关总不很好围绕法律的原意制定准确的文件，那么作为执行机关的具体部门或事业单位，在利益推动下、功利心里的促动下实施进一步的走样，也无可厚非。假如恪守法

8、律愿意，其结果是，土地市场服务中心等多半是全额拨款的事业单位，为什么，真正自愿进入有形市场，并缴纳高额交易服务费的二三级市场交易客观上是很少的，政府出资委托才是其主要的业务活动内容。但是土地市场服务中心，在