重庆云飞公司茂园亚居项目规划及销售价格建1658171823

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1、云飞公司项目建议重庆云飞公司项目规划及销售价格建议盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司2005年4月6日9云飞公司项目建议一、项目规划建议（一）、原有规划点评商业部分：1、商业临街面长度较短，进深较大；项目按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右，商铺的进深须保证21米，才能实现商业的最大面积摆放，为项目的销售带来了潜在的威胁。2、商业面过于简单，无法实现人流的引入以长时间停留；项目商业临街面设计为直线，使人流停留时间较短，不利于商业的经营；同时直线商业无法实现人流的长时间停留，使得项目商业氛围难以形成，影响到项目的销售。住宅

2、部分：1、塔楼并排摆放，楼间间距较小，业主生活品质有所影响；项目三栋塔楼临南面街道并排摆放，使得楼与楼间距离变小，私密性差，影响到住户的生活的质量，降低了项目的综合品质。2、景观不平衡，不能保证大多数单位景观的营造；住宅景观面过于集中，不同朝向景观不平衡，容易形成销售的阴阳房，成为影响项目销售的不稳定因素。3、户型面积配比户型面积偏大，使得总价增加，加大了项目销售的难度。（二）、调整思路需思考的问题：1、如何在市场接受的前提下，实现项目的利润最大华？2、如何将项目商业部分进深进行调整，同时保障商业面积？3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升

3、商业价值？9云飞公司项目建议4、如何提升项目住宅部分的综合品质，实现产品价值的最大化？5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响？调整思路：1、通过将商业直线排列改为U字型排列，增大商业昭示面，增加临街底层商铺数量，实现项目商业部分利润的最大化；2、通过设立前庭广场吸引人流，聚集人气，便于商业氛围的培养，有利于项目的招商与销售，同时解决住宅部分景观不平衡的问题；3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法，增加楼间距离，以提升项目的综合品质；4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法，降低临街商业对住宅的影响；5、采用点式布局，实现户型的合理化，减小

4、户型面积，降低客户购房门槛。（三）、规划调整建议9云飞公司项目建议9云飞公司项目建议注：①1号楼：楼层数：20F/+1（1—2F为商业；3-21F为住宅）每层户数：每层6户电梯数：2部电梯户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）户型配比：两房：三房=3：2②2号楼：楼层数：20F/+1（1—2F为商业；3-21F为住宅）每层户数：每层6户电梯数：2部电梯户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）户型配比：两房：三房=1：1③3号楼：楼层数：20F/+1（1—2F为商业；3-21F为住宅）每层户

5、数：每层6户电梯数：2部电梯（建议品牌电梯）户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）户型配比：两房：三房=3：2④商业部分：商业摆放：整个商业西面部分沿红线摆放，南面部分凹退40—50米，在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。商铺进深：8-12米商铺层高：4—4.5米群楼部分商业：商业部分超出住宅部分2米，实现建筑覆盖率的合理使用。⑤前庭广场：广场面积：在4000平米左右9云飞公司项目建议设施配置：露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等⑥小区入口：小区入口共三个，项目西面为住宅主入口，同

6、时也是车行入口，东面为次入口，也是车行出口，南面开辟购物通道，将小区与自身商业相联，最大满足小区内自身消费需求。小区入口装饰：建议在保障安全性的前提下，突出大气、精致的特点，提升项目品质。⑦水景：主要以人造溪流，瀑布为主。⑧小区车行道：为单向一车道，主要满足，小区内业主车辆出入。⑨地下车库：地下车库面积为车位面积的90%，以保障项目有限土地的合理使用。⑩小区景观及小品：景观小品主要以雕塑与景观石为主，以提升项目品质。⑾、小区绿化：采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式，实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化，以提升项目的综合品质。⑿、小区人行

7、道：充分考虑人流活动的线路，使项目的设计更具人性化。总结：通过对本项目规划进行修改，将大大的提升项目的综合品质，同时也使商业更具可操作性。住宅部分：9云飞公司项目建议通过减小项目户型面积，项目较以前市场风险得到了降低；通过将中间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加，保障了项目住户生活的私密性，较规划调整前更加合理；通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富，解决了景观视线不平衡的特点，避免了阴阳房的出现。商业部分：通过增加商业昭示面的长度，降低了商业进深的长度，提升了商业的综合品质；通过设立广场增加了人流停留的时间，为项目商业氛围的培养

8、提供了机会，更加有利于项目的销售；通过对商业的规划的调整，使得整个商业更具有可操作性，项目商业的销售将更加益于销售。二、项目住宅定价：（一）、周边项目情况项目名称开发商地址规划技术指标交通项目