转租制度若干问题探讨

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1、转租制度若干问题探讨[摘要]：转租是市场经济中的普遍现象，它有放任主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国《合同法》采限制弱主义立法模式。无论是同意郓转租，还是自行转租，其法律效力问题均值予以明确。谂房屋转租中的优先购买权有尝顺位性，在其受到侵害时，幸应予以赔偿。[关键词]轶：转租，同意转租，自行转铱租，优先购买权一转租制岛度的立法模式转租是承租·人不退出租赁关系而将租赁孑物出租给他人使用收益的债腭的关系。也可以认为，它是柴承租人不退出租赁关系而将鲭租赁物出租给他人使用收益了的行为。它与租赁权的转让怀虽然相似，但性质是不同的栊。[1-2]由于租赁物的狞

2、使用收益关乎出租人的直接鳄利益，因此，近现代各国民彪法在规定转租制度时，形成腌了放任主义、限制主义和区兼别主义三种基本立法模式。法国、奥地利等国民法采用放任主义立法模式，认为转裂租乃承租人的权利，如无禁ぬ止性约定，承租人原则上可裨以转租。《法国民法典》第掺1717条第1款规定：承＞租人有转租的权利，但租赁郢契约有禁止约定者，不在此限。法国学说和司法实践认拜为，即使当事人之间有禁止静转租的特约，但出租人的拒楸绝权的行使得有正当理由，跑否则，即构成权利滥用。[牙15/153]依《奥地利民法典》，槌如对于所有人无害或者契约妙上未明示地加以禁止的，承膺租人有转租

3、权。德国、日本等国民法采限制主义立法逅模式，即规定非经出租人同肜意，承租人不得转租。《德偕国民法典》第549条第1项规定：“承租人非经出租人允许，不得将租赁物转让摸于第三人使用，特别是不得万将该物转租于他人。”《日本民法典》第612条第1涂项的规定为：“承租人非有楸出租人的承诺，不得将其权跑利转让，或将租赁物转租。姝”意大利、俄罗斯及我国镅台湾地区民法采取区别主义歙的立法模式，即区别不同情疡况或放任转租或限制转租。餐《意大利民法典》第154暂9条规定：“除有相反的约坟款，承租人有将承租物让渡萑他人的转租权，但未经出租琨人的同意不得转卖契约；涉邓及动产

4、物时，转租应当由出′租人授权或者与惯例相符。”第1624条还规定，产瑗生孽息的物品租赁“未经出娅租人同意，承租人不得将租疯赁物转租”。1996年施萑行的《俄罗斯民法典》第6翠15条第2项规定：除本法箫典、其他法律或者其他法律粪文件另有规定外，在征得出租人同意后承租人有权将租＠赁物转租。第631条第2般项则“禁止将依据动产租赁伺合同交付给承租人的财产转巾租”。而对于交通工具，《钲俄罗斯民法典》第638条溻第1项及第647条第1项规定：如果租赁合同无另外蒿约定，承租人有权不经出租疋人同意将交通工具转租。我瘵国台湾地区民法对房屋转租域采取放任主义，而对房屋以

5、妲15/15外的租赁物的转租采取限制护主义。其民法第443条第1项规定：“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物蜍转租于他人，但租赁物为房绪屋者，除另有相反之约定外颟，承租人得将其一部转租于他人。”之所以对房屋转租漓采取放任主义态度，是因为“依吾国习惯，房屋向得为盏转租”。[4]我国民法对于转租向来采取限制主义蒿态度。原《经济合同法》第喽23条第3款规定：“承租菁方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，槠但必须事先征得出租方的同┲意。”《广东省城镇房屋租辎赁条例》第25条规定：“霓经出租人同意，承租人可以蜍将租赁房屋的一部分或者全址部转租给

6、第三人。”《合同旬法》的专家建议稿采取的是祛我国台湾地区民法的立法模更式，该建议稿第222条第1款规定：“承租人非经出れ租人同意，不得将租赁物转铵租于他人。但不动产租赁，除合同有相反约定外，承租人得将租赁物之一部转租。”[5]学说上亦有赞同我苎国台湾立法例者。[1]至痄《合同法》草案面向全国征尼求意见时，对于转租的规定苡就是《合同法》第224条凼的规定，即：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转包租给第三人。承租人转租的搅，承租人与出租人之间的租兀赁合同继续有效，第三人对乾租赁物造成损失的，承租人嫣应当赔偿损失。承租人未经苡出租人同意转租的，出租人翦

7、可以解除合同。”可见，我钵国现行法对于转租完全是限￣制主义的立法模式。依《合灿同法》之规定，转租有同意灏转租与自行转租之分。同意15/15酩转租即经出租人同意的转租省，为合法转租，自行转租即怦承租人未经出租人同意的转枷租。二同意转租的成立及芸其效力在同意转租的场合衤，转租的成立须有二个要件垭：一是转租人与次承租人之芥间有转租合同；二是转租人窘需经出租人同意。在实践中铽，易发生争议的问题在于后钾者。其一，出租人的同意是泖否应在转租合同订立之前。瓠其二，出租人的同意采取何宏种方式。其三，出租人的同煽意是否包括转租的期限。日艚本判例及学说认为，无论是虚转租合同订立

8、之前或者之后芡，出租人均可同意。史尚宽鬓先生亦持同样