2017-2022年中国公共软件服务行业市场监测与发展战略研究报告(目录)

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1、第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因

2、此被称为估价基本事项。3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。4、房地产估价师从事的其他估价相关业务l房地产价值和价格分配业务l房地产价值提升评估业务l房地产价值减损评估业务l相关经济损失评估业务l房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用

3、途和作用，分为两种不同性质的估价l咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估l鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证性估价。4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与估价对象

4、的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。401)判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较2)一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、参数是否合理等。5、既是一门科学也是一门艺术一、房地产估价的必要性1、专业估价存在的基本前提——独一无二和价值量大①一种资产若不具有独一无二特性，相同的很多，价

5、格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价；②一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。2、房地产需要专业估价不仅由于以上两个特点，房地产市场是典型的不完全市场3、房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体地位l房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少l房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要提供估价

6、服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。l房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。第一节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要1、初次抵押估价2、再次抵押估价3、续贷抵押估价4、抵押期间估价，监测抵押房地产市场价格变化5、抵押房地产处置估价二、房地产征收征用的需要具体来说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选则房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值与用于产权调换房屋价值进行评估，为计算差价提供依据。除此之外，有时还需评估因征收征用造成的家具、家电、设备等动产的

7、搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。三、房地产税收的需要目前与房地产有关的税种有10个，除房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个针对房地产设置的水中，还有营业税、城镇维护税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。除了城镇土地使用税和耕地占用税按占地面积实行从量定额征收，其他在一定程度上都需要估价。《中国土地增值税暂行条例》规定：纳税人有下列情形之一的按评估价格计算征收l