房地产市场发展分析论文 _0

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1、房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文房地产市场发展分析论文　　规划滞后，交通等基础设施落后　　规划滞后，土地管理混乱，土地浪费行为严重　　在我国，城市规划、土地利用规划和村镇规划相对独立、自成一体。城乡结合部往往成为规划管制的一个“盲区”。2002年以后，随着西咸经济一体化的进程加速，许多招商引资的项目都发生在城乡结合部，从现实情况看，存在郊区规划明显滞后问题，郊区土地利用缺乏规划指导的问题。缺乏规

2、划和管理的郊区化实质上是城市空间实体的一种分散化、低密度的扩展。据研究，分散配置的非农产业比起城市中相对集中发展的非农产业多耗费5%～10%的土地。同时，西咸经济一体化的进程中有些低密度的单个开发项目不能进行生产力的集中配置，致使公共投资和基础建设投资增加，空间运输成本增加。结果，对咸阳郊区土地的开发利用仅仅带来边缘区农业用地向居住、工业、商业用地转化和高质量的耕地面积不断减少，而土地的利用效率并没有相应的提高。由于近几年规划区域的社会经济发展速度较快，占用了大量耕地。如渭区城渭河以北咸铜沿线四镇1996—2002年6年间平均每年减少近

3、公顷，2004年又减少了公顷，泾阳咸铜线四乡镇2003—2005三年减少公顷[45]。由于该区域位于西安、咸阳两市接壤毗邻地带，随着西咸一体化进程的推进，经济发展加快，一大批重点建设项目的实施，造成了建设用地量急速增长。如秦都区渭河以南地区建设用地由2003年的1854公顷增长到2005年的公顷，三年增长公顷，年均增长%。新增建设用地量剧增，大多数的农用地被转为建设用地。其次，在西咸一体化进程的推进中，位于西安、咸阳两市接壤毗邻地带用地开发过程中短期行为突出。西咸两市制定城市规划时研究区域背景不够，“就市论市”，城市职能趋同，功能分区，

4、组团布置多有冲突。电子，轻纺工业均为两市的支柱产业。现行的西安市城市总体规划的纪杨组团紧贴镐京，阿房宫遗址，处于咸阳市沣河新区之南不到2㎞；六村堡组团紧贴汉长安城遗址，与建章宫遗址，太液池遗址混合布置，处于沣河新区之东仅㎞，三个组团，新区之间在功能分工，交通联系，生态隔离等方面的关系如何处理，在双方规划编制及实施过程中，都未做统筹考虑。由于缺乏整体规划与布局，该区域开发过程中过分偏重于眼前的经济利益，加之我国传统计划投资体制“条块分割”的遗留影响，两市交接处房地产开发各自为营，用地开发中的封闭性、短期行为较严重。西安特大城市和咸阳大城市

5、近在咫尺，只是由于行政分割的原因，使两市之间大量宝贵土地开发利用长期处于乡村利用状态，主要表现为：以粗放农耕地利用方式为主，集约高效农业用地比例不高，现代大工业和现代服务业等高产出产业地比例不高；以农村居民建筑和小型生产企业建筑为主，建筑容积率低，单位土地面积承载物质量不高，27加之有大量企业和庄基闲置土地长期不能复耕，造成土地利用率低下；在招商引资，城市现代功能扩展中，良好区位的高价值土地长期不能发挥应有的作用，形成土地价值的严重流失。加之西咸郊区土地供应管理不严，许多开发商看好咸阳郊区发展的前景，大量在郊区圈地，不但造成土地资源浪费

6、，还干扰了房地产市场正常秩序。　　交通等基础设施落后　　在传统的居住观念中，有“宁要市区一张床，不要郊区一套房”的说法，虽然这种观念有“面子”的问题，但主要还是因为市政，教育，医疗等公共设施的巨大差异。在西咸经济一体化初期，配套设施并没有跟上，这不但给企业和居民造成了很大的不方便，而且还客观的制约了迁移的距离。通过西咸经济一体化迁移的人口主要是工薪阶层，拥有私家车的比率非常低，出行主要靠公共交通解决，两市之间缺乏快速的交通网络。两市之间的一般公共客运至今仍未实现“零换乘”，咸阳市民到西安乘公交车只能到大庆路或火车站，西安市民到咸阳也只能

7、到火车站或大庆路乘车；依据两地的相关规定，从咸阳拉客到西安的出租车，返城不得载客，这使驾驶员不愿载客到经营区域以外的地区，或者议价增加乘客的负担；或者拒绝载乘客，这样必然降低出租汽车实载率，造成出租汽车客运资源的浪费。另外，除了多年前开通的咸阳到西安西郊大庆路的59路车之外，两市之间的旅游公交或专线客运至今仍是空白。客运市场相互分割必然导致重复建设和资源浪费；税费政策不统一造成运价标准不统一，形成不公平竞争和两市出租汽车市场分割的局面；管理政策的不统一必然导致服务标准不统一，为两市出租汽车不规范的经营行为提供了机会。近几年，随着西安房地

8、产价格的快速上涨，咸阳房地产的价格已经超出了中低收入者所能承受的范围，价格的抬高只能迫使政府提供的低价房向离市中心较远的区域移动，一些给低收入者提供的廉价房位置偏远，配套的市政公用设施不健全，给人们的生活和