某道路工程建设项目建议书

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1、XX路项目建议书编制单位：郑州XX置业有限公司编制时间：目录一、宗地概况-------------------------------------------------------------------------------------------------------3二、区域环境描述-------------------------------------------------------------------------------------------------4三、区域房地产市场特征------------

2、----------------------------------------------------------------------------6四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论-------------------------------------------------------------10五、项目产品方向判断-------------------------------------------------------------------------------------------14六、结论及建

3、议----------------------------------------------------------------------------------------------------23附表一：方案一投资估算收益表附表二：方案二投资估算收益表附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图一：宗地平面图2一、宗地概况1、宗地位置宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路、南临XX路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。（宗地平面图见附图一）2、场地概况目前地面附着

4、物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临XX路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过3层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。3、相关拆迁事宜目前拆迁分为三块：I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易；II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元；III、临XX路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。34、宗地特征描述（1

5、）处在中心城区，旺盛人气有保证；（2）地块三面临城市干道，商业价值凸显；（3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发；（4）地价较高（约120万/亩）。二、区域环境描述1、区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为XX路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3公里的区域。2、区域配套（1）教育：东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。（2）道路交通：南临城市主干道XX路，西临城市主干道东明路。公交车有2、27、206、208、603等多条线路，紧邻XX路长途汽车站，距离火车站

6、约3公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通107国道和京珠高速。（3）政府机构：管城区委、XX路派出所、东明路派出所、居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提供4了完备的社会保障体系。（4）医院：管城中医院、黄河医院、郑州市六院分院。（5）商业：向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场、东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成的物流基地园区。项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行、通讯、餐饮、菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。3、区域特征描述（1）属于成熟城区，人口密集、交通便利；（2

7、）区域在市民中的形象认知度较高；（3）XX路向东连接郑东新区，XX东路规划为现代物流区，发展前景广阔；（4）历来为房地产开发的热点区域。可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。三、区域房地产市场分析1、区域房地产市场特征5本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之一，从2000年左右的建业城市花园、英协花园到近期的海上香颂、长城康桥花园等，都在一定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。根据对区域内房地产发展轨迹及现状的把握，总结出该区域的房地产市场特征如下：1、受高地价制约，区域内产品类

8、型主要为小高层、高层、商业（专业市场）；2、住宅销售价格在3200-3800元/平方米，临街商铺6000-9000元/平方米；3、户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主；4、住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品