商业用地项目建设规划方案

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1、地产服务·投资管理·资产及商业管理商业用地项目建设规划方案——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——云南曲靖炮团商业项目策划研究规划设计建议2010年02月04日说明：此规划设计建议是在甲方对前期项目调研、定位、定量研究成果认可的基础上进行的。规划设计建议提出了规划原则、规划建筑设计要点、规划分区、业态主题定位与初步业态划分的建议，以指导设计院在进行规划建筑设计时切实落实策划研究成果。另外，详细物业规划布局，需与设计单位合作进行。项目用地及策划范围说明项目用地

2、项目地块位于曲靖市麒麟区，分为A地块和B地块。A地块为交通路以东，麒麟北路以西、三江大道以南、食品街以北的全部面积。B地块位于食品街以南、沃尔玛用地以北，基础数据不详。暂无用地规划，但其策划与规划要求与A地块一并考虑，根据各方面情况综合考虑该区容积率和功能，再向政府争取批复。策划范围本次策划范围仅为A地块。AB规划限制条件本项目A地块用地南低北高，高差4.3m，占地20.46万㎡，容积率为3.5—4.3，总建筑规模约71.61—87.98万㎡。地块形状及用地规划指标要求如表1所示。停车泊位：机动车按0.5车位/100㎡

3、建筑面积，自行车按7.5车位/100㎡建筑面积执行。地块沿三江大道、麒麟北路预留8m的绿化带，建筑退道路道路红线要求如表2所示。规划要求必须建设一条红线宽度不小于19m的东西向道路。公共服务配套设施：必须配置70㎡临街公厕2座、垃圾收集、消防等设施；必须配件小型污水处理系统及再生水利用系统。项目商住区商业区用地比例35%65%建筑密度≦40%≦55%绿地率≧35%≧20%方向道路名称道路红线宽度高层建筑退道路红线多层建筑退道路红线北三江大道60m1311东麒麟北路50m1311西交通路25m85南食品街12m53表1：

4、地块用地规划指标要求表2：建筑退道路红线要求项目位置麒麟西路麒麟东路麒麟北路麒麟南路本项目位于曲靖市麒麟区，东至麒麟北路，西至交通路，南临食品街，北到三江大道。其中麒麟北路是城市主干道，与麒麟南路相接，贯通麒麟区南北，车流量较大；三江大道未来是连接城市东西的两条主干道。如右图示。项目所处地段紧邻曲靖市最主要的商圈阿诗玛商圈，麒麟南路沿路两侧分布着几家较大型商场和大量街铺，商业形态比较低级，购物环境较差，有很大的提升空间。随着地块南部麒麟商业广场的开业，往北人流逐渐增多，麒麟东西路以北商业得到发展。三江大道食品街交通路项

5、目地块本项目地块交通条件优越，紧邻传统商圈，具有发展现代零售业的先天优势。项目地块概况麒麟商业广场地块现状及可视性项目地块平整，拆迁难度小，建筑条件较好。地块可视性景观一般，仅西侧沿麒麟北路形象较好，但四面高层建筑很少，遮挡小，有机会创造极具吸引力，代表城市新风貌的建筑景观。地块东侧沿麒麟北路长约535m，南侧边长约295m，西边沿交通路长约507m，北侧沿三江大道约455m。地块目前为军事用地，建筑物相对较少，拆迁难度小。本项目周边物业丰富，包括商场、超市、学校、汽车站、住宅、市场、多层办公等，目前整体建筑形象档次不

6、高。项目东侧麒麟北路为城市主干道，绿化优美，人车流量大，展示面很好，适宜布置高层或大型建筑。三江大道现状为汽修汽配专业市场，人车流相对较少，交通路有超市、ktv、汽车站，人流相对较旺，食品街是传统食品市场，不能行车，人流很旺。加油站汽修汽配一条街家具城区四中公安局食品街吉玛特汽车客运站加油站4S店项目地块概况区域发展分析本项目地块原属军事用地，但麒麟区主要商业都集中在项目所在的中心片区内，区域发展起步较早，整体区域体现成熟稳定的态势。目前本项目所在地块周边的可供土地资源有限，未来供应项目日益稀缺，从周边环境看，由于区域

7、发展较早，很多物业已经跟不上市场发展的脚步，而传统商圈也亟待升级。区域内缺少能够提升城市整体环境的代表项目。曲靖市城市总体规划中，将南宁北路、寥廓北路、南城门和三江大道围合的区域定位为城市综合服务中心，属于城市发展的主中心。本项目是其中的最核心，规模最大的地块，将成为曲靖未来商务商业的核心所在。曲靖市城市总体规划（2005—2020）本项目地块是中心片区内最核心，规模最大的地块。优越的交通区位条件将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为曲靖中心片区的标志性建筑群。项目地块概况

8、项目定位回顾城市中心区域价值先行者引领者城市领先物业提升城市形象多种物业类型集成多元化的功能组合CBD首个·商务金融购物娱乐文化综合城项目整体定位项目定位回顾项目分物业定位物业类型物业定位物业细分商业首个国际情境体验购物娱乐商业中心SHOPPINGMALL主题商业住宅底商商务办公中央商务金融中心SOHO商务公寓写字楼（银行大厦）酒