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1、卓越·皇岗世纪中心项目（暂定名）方案设计任务书方案设计目录一、概念设计成果1.前期概念规划研究成果及开发理念1.概念设计成果二、方案设计任务书1.项目概况2.宗地技术指标及要求3.功能分布4.设计依据5.项目及市场定位6.总体规划设计要求7.专项及单体设计指引8.方案设计图纸深度要求9.设计文件的权属三、附件四、时间安排及阶段划分一、概念设计成果1．开发理念：中心区13号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，应整合为“商务航空母舰”，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以商务联
2、合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。2.概念设计成果：经概念设计,明确以下成果:1.基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形状及标高可自由设计;1#、2#超高层塔楼地面交通应成环(利用中心七路),减低西侧入口交通压力;通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放式商业布局；2.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂
3、及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换;2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;3.1#超高层塔楼结构顶板高度250M,2#超高层塔楼结构顶板高度238M,两塔楼按合适比例再加顶部构件.明确1#、2#塔楼体量应尽量接近(2#塔楼通过中庭、空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量)；4.2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立(
4、包括地面建筑面积10万㎡、2#地块中的绿地(景观、附楼、连廊等)、地下满足自身配套并占有30%车位部分(包括货车泊位、设备配套、后勤配套等)、地下室出入车道等;但强调整体外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2#塔楼应与整个综合体是一体的、和谐的;5.商业计容积率面积为3.6万㎡,在1#、3#、4#地块内解决;应尽量布置于北侧靠近福华三路,商业层数不限于3层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手法提高不同层商业的均好性;商业形态为精品店为主,不考虑大于8000㎡的主力店;营销方式只租不售;6.3#楼
5、高度<100M,顶部围挡高120M;4#楼高度<150m,顶部围挡高<170M;3#楼为酒店式公寓(约250标准间)和SOHO天地,4#楼为商务港,两栋楼建筑立面应与整体协调。附图：各类产品位置规划和面积指标示意图表：次好福华四路金田路海田路1号4号2号3号福华三路滨河大道主要车流主要人流次要人流会展中心彩田路写字楼(1#)皇岗大厦(2#)酒店式公寓、SOHO天地(3#)商务港(4#)商业(1、3、4地块内解决)酒店式公寓SOHO天地位置分配分配在1号地块分配在2号地块3#楼南北朝向部分3#楼东西朝
6、向部分分配在4号地块裙楼建筑面积分配约12万㎡10万㎡约2万㎡约1.2万㎡约4.4万㎡约3.6万㎡二、方案设计任务书1．项目概况：1.1.项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目1.2.宗地概况：世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪
7、园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。1.3.区域概况：宗地位于深圳市CBD南区，区域概况详见《深圳市中心区城市设计与建筑设计1996~2002》系列丛书（中国建筑工业出版社）2．宗地技术指标及要求2.1.土地面积：详附表一《建设用地规划许可证》2.2.土地用途：详附表一《建设用地规划许可证》2.3.建筑容积率：详附表一《建设用地规划许可证》2.4.建筑覆盖率：详附表一《建设用地规划许可证》2.5.小
8、区绿地率：详附表一《建设用地规划许可证》2.6.建筑退红线：详附表一《建设用地规划许可证》2.7.计入容积率的总建筑面积：331885.12m2其中，办公建筑面积：195385.12m2商业建筑面积：36000m2皇岗大厦计容积率建筑面积：100000m2物业管理用房建筑面积：500m2（可分散布置）地下室建筑面积：约90000㎡地下三层机动车停车设置标准：停车方式：以地下室停车为主，考虑建设约1550个停车位；各业态应就近停车,分区明确;考虑机动车停车位可放大为18
