中国旅游地产研究报告

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1、中国旅游地产研究报告目录导言一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含义（二）地中海的贵族消费阶段（三）分时度假的大力发展（四）海南旅游地产的起伏发展（五）旅游地产的全国开发热二、旅游地产的发展现状（一）资本进入来源的多元化（二）产品线不断延伸（三）营销手段不断翻新三、旅游地产的市场分析（一）总体蛋糕（二）需求心理分析（三）营销中出现的几个亮点四、旅游地产的产品类型分析（一）产权式酒店、别墅（二）高尚复合型社区（三）时权酒店（四）养老公寓（五）独立产权客栈（六）升级版农家乐（七）滑雪、温泉、漂流等运

2、动型度假村（八）主题式小镇（九）体验式住宿设施（十）旅游新区（十一）主题式商业中心（十二）旅游商业中心（十三）高端度假酒店或别墅五、未来旅游地产的发展趋势六、旅游地产的项目投资和风险简述（一）项目投资准备（二）旅游地产投资的风险七、旅游地产的经典案例（一）成功1、华侨城2、京津新城3、成都芙蓉古城4、西安曲江新城（二）失败1、内蒙根河“天工部落”2、千岛湖凤凰度假村3、湖南江永4、内蒙通辽莫力庙水库导言“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗

3、家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。有人说：“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国50

4、0万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含

5、义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。旅游景点地产：主要是指在旅游区

6、内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。（二）地中海的贵族消费

7、阶段地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文MareMediterraneum直译就是“中央国之海”。地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。1、法国南部的贵族旅游地产时代（1）英国首相的指引在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839年，英国

8、首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。（2）法国诗人科诺的示范l858年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海