房地产公司运营管理制度汇编-计划管理体系

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1、xx运营管理制度汇编xx运营管理制度汇编第二册计划管理体系xx综合管理中心运营管理部58xx运营管理制度汇编前言为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架和要求。本制度汇编适用于xx房地产控股的，并实际由xx房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。58

2、xx运营管理制度汇编目录前言2第一节项目基础信息认定3一、项目土地储备及开发面积指引3二、项目物业类型说明指引7第二节全周期目标管理13一、可售物业启动会13二、酒店评审会22三、商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业）23四、主题乐园启动会28五、展示区启动会28第三节年度运营计划管控29一、年度运营计划填表说明29二、项目进度计划管理制度37三、预算管理43第四节运营过程管理45一、运营简报4558xx运营管理制度汇编二、项目双周报48附件：48第一节项目基础信息认定12一、项目土地储备及开发面积

3、指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。2、定义2.1总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积之和。2.2用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的建设用地土地面积，包括：2.2.1代征地面积：指由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担相应费用，但建设项目业主必须无偿交付

4、给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地面积。该土地虽由业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上亦不体现，其财产权归城建部门即政府所有。该土地用途是规划已经确定58xx运营管理制度汇编且不纳入红线外市政配套费用的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。2.2.2建设项目净用地面积：在该部分土地范围内方可建设项目所需的工程内容，业主仅对该部分土地拥有财产权。下述没有特别说明的，均为项目净用地面积。2.3容积率：可计容的建筑面积/用地面积之比（%）。2.4

5、建筑密度（建筑物的覆盖率）：项目用地范围内所有建筑的基底总面积（即底层占地面积）/用地面积之比（%）。2.5绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积/用地面积之比（%）。2.6绿地率：指建设用地范围内各类绿地的总和/用地面积之比（%）。主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；公共绿地内占地面积不大于百

6、分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。2.7景观面积：暂定为项目规划建设用地范围内用地面积扣除建筑底层占地面积。2.8占地面积：指建筑物占有或使用的土地水平投影面积，按底层建筑面积计算。2.9计容面积：即为可计算容积率的建筑面积，是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和，一般情况，计容面积=规划条件容积率×规划建筑用地面积。2.10可售面积：取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。包括已经预售和正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的

7、地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包括物业管理）用房58xx运营管理制度汇编等不应计入可售面积。对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。2.11拟建面积：指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。2.12在建面积：指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。2.13竣工面积：指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。2.14土地储备面积：指项目未取

8、得竣工备案的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）。2.15工程开工：指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认可以进行施工，其书面载明甲方要求或同意的基础施工阶段打桩或挖土的起始日期。3、原则3.1一致性原则本指引规定定义及相应面积统计、更新维护标准，各业务部门使用时应保持一致。3.2确认性原则3.2.1本指引规定的数据统计、更新维护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、