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1、不动产异议登记制度的司法适用摘要：异议登记是预防和消除不动产登记错误的法律机制,必须具有正当的对象,并办理合法的登记程序。在符合异议登记要件的前提下,异议登记具有阻断登记公信力的基本作用,方式有事后阻断和事前防止两种,它们应相互结合。除此之外,异议登记在推定力和公信力上均要受到限制。 关键字：不动产/异议登记/生效条件/法律效力 一、问题的提出不动产登记错误在实践中不可避免,法律必须采用措施来消除和修正登记彳错误,以维护登记制度的正当功能。我国既有的法律规范主要以更正登记进行应对攴,但问题是,更正
2、登记发动的基础是真实坏权利人的更正登记请求权,即请求登记权利人同意进行更正登记的权利。一旦登记雳权利人不同意,就势必要通过诉讼程序来亩解决问题,而诉讼程序往往耗时费力,在过此期间,完全可能出现第三人基于公信力慝善意取得登记物权的情形,这会导致更正暨登记实际上不能发挥保护真实权利人的作蹂用,使其形同虚设。 13/13为了消除这个苓隐患,《上海市房地产登记条例》第19滑条规定“:房地产权利的利害关系人认为ㄤ房地产登记册记载的土地使用权人、房屋博所有权人与实际状况不一致的,可以持与Ａ房地产权利相关的文件,提出
3、登记异议。８房地产登记机构应当在受理登记异议申请硝的当日,将异议事项记载于房地产登记册娇以警示第三人,该登记满三个月失效。”孵这就是异议登记制度,即将现有登记可能奔有误的信息记载于登记册上,进而产生对窿抗既有登记公信力的登记制度。显见,与更正登记相比,异议登记的办理无需复杂的举证和审查程序,也不涉及诉讼程序,实施起来方便迅捷。这一制度在XX年1笔0月全国人大法工委《物权法》中也有相攴应的体现。不过,就现有的异议登记制度构造而言,其相当粗略,据此,并不能在司法实践中把握其生效条件和法律效力,殍这意
4、味着异议登记制度的司法适用存在法蟓律“漏洞”,法官在面临具体案件时,必江须进行“造法”以填补法律漏洞。本文拟︴分析异议登记的生效条件和法律效力,以缌指出法官在此两个方面进行“造法”的方向和思路。 二、异议登记的生效条搪件 异议登记的根本价值就是修正登邈13/13记错误,没有登记错误就没有异议登记。銮但登记错误的范围很广泛,是否所有的登蔻记错误均能引发异议登记,需要加以探讨竺。此外,异议登记作为登记之一种,必须好是国家专设的不动产登记机关在专设的登耘记册上记载的法律事实,没有此种形式,质难言异议登记的正当
5、性。对上述问题的讨廨论,就形成了异议登记的生效要件。 杳现有登记错误 现有登记错误是异喳议登记生效的首要条件,对于这个要件,法难点在于如何认定登记错误。根据实践总鞒结,笔者认为,能够证明登记错误的事实帑大致有: 1.不动产物权原始取得的基础,即法律直接规定、法院判决、事痿实行为等。原始取得的不动产物权无需进诌行登记,就直接发生物权效力,这样,一栓旦其没有在登记册中得以显示,登记即属蝣错误。如被继承人死亡导致继承人直接取贽得了遗产房屋的所有权,但之后该房屋所 有权却被登记为其他人,继承人凭借被继℃承人死亡
6、的事实和自己作为继承人的资格这些原始取得的基础,来证明登记错误。 13/132.不动产物权的原登记记载以及相●关辅助证据。原在登记册中记载的不动产璀物权,非出于权利人真实意思的原因而发⒕生变动,这种变动缺乏原登记权利人的意囱思表示基础,原登记权利人可以凭借原登忻记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思参表示的事实来主张登记错误。如房屋出卖人受到买受人的欺诈,作出错误移转房屋≤所有权的意思表示,并办理所有权移转登皋记,后该意思表示被依法撤销,出卖人凭辂借原登记记录以及法院认定房屋买卖合同ゾ无效的判决书,可以
7、主张登记错误。 彤3.当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。这主要适用于以下俜两种情况: 当事人具有真实的进行不动产物权变动的意思表示,但表现该意思的形式不是登记,而是其他形式,只要嶙该形式为法律所允许,就应当具有法律约走束力。比如,房屋买卖的当事人双方具有戏真实的移转房屋所有权的意思表示,由于喃客观原因没有办理所有权变动登记,但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受斓人,或者将交易指定的房屋交给了买受人,则出卖人应协助买受人办理房屋所有权笙移转登记手续,否则,买受人可以用上述嫁表示
8、行为证明登记错误。本应取得登记物铥13/13权的权利人以保留物权的意思表示,委托阴或者指令他人就同一标的物享有登记物权檄,自己保留真实物权。比如,某人实际购求买了房屋,不愿用自己的名义办理所有权芊登记,就将房屋所有权登记在亲朋好友名７下,但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思,在这种情况下,真实权利人哭可以凭借委托行为或者指令行为来证明登尾记错误。 异议登记的对象具有正当性 虽然存在登记错误,但是异议登腰记的对象不具备
