物业管理招投标实务范例精解：范例一 上海某花园招投标纪实

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1、物业管理招投标实务范例精解范例一上海某花园招投标纪实上海“***花园”是由两幢十八层大楼组成的住宅居住区，它位于***路旁，南邻***新村。大门口黝黑的大理石幕墙上镶写着“***花园”四大金光大字，下面写着“***花园业主委员会一九九六年七月建”的字样。走进大门，大楼四周的红红绿绿的花坛飘来阵阵清香，只见绿茵环绕，环境优雅。当你进入大楼时，电梯服务员彬彬有礼，各楼面瓷砖铺面，布置了盆景，窗明地净，装饰典雅。居住在这里的居民都说，居主花园是我们温馨的家。这里曾经发生过“***花园事件”，业主们“解聘

2、”了原物业管理公司。“一石激起千层浪”，一度形成新闻界、舆论界的热点，各种报刊竞相报道，在全市物业管理行业引起强烈反响。物业管理公司的经理们称：“狼”真的来了。***花园业主委员会选聘物业管理公司后，携手合作，共创小区辉煌，取得了骄人的成绩。小区被宝山区评上达标小区，现正报市级文明小区。小区环境整洁，服务规范，小区内自选聘以来没有发生过一起治安事件，业主们和物业管理公司共同认为是群策群力的结果，是选聘这一机制带来的结果!为了从事件本身去探讨物业管理招投标市场竞争中所出现的问题，总结***花园业主自

3、治管理意识和做法的现实意义和参考价值，现作纪实性、探索性叙述和讨论。(一)“***花园事件”的起因1993年，上海房地产经营有限公司开始投资建设***小区内销商品房。1995年上半年，当具备规定的预售条件后，经宝山区房产管理局批准上市预售。95年9月通过区质监站的工程质量验收。最初入住的只有四户，直到95年底才增加到几十户。到96年1、2月，两幢大楼共有五六十户入住。开发商指定其下属两家物业管理公司分别管理两幢大楼。但当时物业管理形同虚设，无章可循。大楼四周杂草丛生、垃圾遍地，苍蝇蚊子满天飞，老鼠

4、到处乱窜。小区无门卫制度，物业管理公司随意出租空房，加上外来装潢的民工进进出出，使得小区安全无保障。许多居民入住后煤气迟迟未接通。物业管理公司按每平方米1.50元收费，但只收费，不服务，管理服务人员上班没有作息时间，想来就来，想去就去，业主有事找不到人，有问题不能及时解决。大楼电梯在业主售楼时言明是合资企业的优质产品，交房时业主们发现事实不一样，电梯是某电梯厂改制的，运行时发出很大声响，而且常常发生故障，经常发生业主被关在电梯内的事件。业主入住时，要业主交装潢保证金、建材运输费、建筑垃圾费，预交水

5、电费、管理保修费、工程队施工保证金等，不给钱就别想拿钥匙，使业主有被敲竹杠之感。市电信部门购下最高层十八层的一套住房后，同时用3.6万元“买下”了一幢大楼的600多平方米的共用大楼顶部，物业管理公司同意每层打洞穿电缆线直到底层，更引起了业主的不满。面对出现的许多矛盾和问题，一些业主由困惑引发出思考。1996年，全市召开了物业管理工作会议，作出规范发展物业管理部署。市物价局、市房地局发布《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》，大大提高业主们的法制观念和自我保护意识。***花园的业主开始三三两两走

6、出家门，坐到一块来议论。大家认识到：自己既然是物业的主人，就应该用好、管好、保护好这份产业，使自己的合法权益不遭侵犯。在部分热心业主牵头带动下，在区房地局关心和开发商支持下，提出了成立业主委员会的要求，并以业主签名的方式筹建筹备组，开始考虑履行业主自治管理的职能。(二)业主委员会解聘原物业管理公司经过业主委员会筹备组成立后，***花园业主们自治管理的意识和当家作主的意识逐步强化。经过讨论，业主们把对物业管理的意见归纳整理，打印成《质询及要求整改意见书》给开发商及物业管理公司。接着，业主委员会筹备组

7、要求开发商筹划召开业主代表大会，选举业主委员会，部署推荐代表候选人、选举代表等工作。大家认为，业主委员会的人选必须具备三个条件：第一，必须有任劳任怨为集体奉献的精神，要有公益性；第二，为人正直、作风正派、处事果断，具有一定的公关和政策水平；第三，要有群众基础，能代表和集中业主的要求。业主代表大会在区房管局和开发商主持下，经过投票，选举产生了包括开发商代表在内的七名业主委员会成员。后报请区房地局核准，***花园业主委员会于1996年8月22日正式成立。业主委员会成立后，与原物业管理公司多次商讨管理混

8、乱而收费过高的问题，双方没有取得一致意见，业主们对物业管理公司失去了信任。因此，业主委员会向物业管理公司发出解聘通知书，并要求其限期办好移交工作。业主是在与物业管理单位多次协商得不到满意的答复后，才不得不运用自己的权利，解聘和选聘物业管理公司的。(三)通过新闻媒体，发出公开招聘信息，选聘物业管理公司解聘原物业管理单位后，业主委员会一边只能暂时进行自我管理，一边寻找合适的物业管理公司。一些物业管理公司上门接洽，不是业主们感到收费较高，就是因物业管理公司认为两幢大楼只有二万平方米，从成