老人之家创业计划书

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目录一、执行总结（一）创意背景及项目简述（二）机会概述（三）目标市场的描述及预测（四）竞争优势和劣势分析（五）经济状况和盈利能力分析（六）团队概述（七）预计能提供的利益二、产业背景和公司概述（一）详细的市场分析和描述（二）竞争对手分析（三）市场需求（四）公司概述三、市场调查和分析(一)老年人物质生活状态（二）老年人精神生活状态（三）市场分析及预测（四）市场发展的走势（五）竞争对手分析（六）竞争优势四、公司战略（一）各阶段发展战略（二）公司战略（三）营销策略五、总体进度安排（一）服务介绍及收入（二）市场份额（三）主要合作伙伴（四）融资方案六、关键的风险、问题和假定（一）关键的风险分析（二）风险规避及应对措施七、管理团队八、公司资金管理九、财务预测（一）会计报表（二）财务分析十、假定公司能够提供的利益（一）总体的资金需求（二）投资人可以得到的回报（三）投资人退出策略 一、执行总结（一）背景和项目简述我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现第一次老年人口增长高峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人发展到年均800万人。截至2008年，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口的百分之十二，积极应对人口老龄化发展波及的一系列经济与社会变化，是中国社会面临的重大问题。老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。但是长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增长的需要。社会福利事业的改革与发展，已经引起了全社会的广泛关注。全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广阔的发展前景；我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础。联合国在1982年通过并在全世界实施的“1982年维也纳老龄问题国际行动计划”指出：为年长者提供健康照顾，必须承认家庭及其所在社区所具有的平衡和良好的制度特点在此基础上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平衡。国家和社会为弥补21世纪家庭养老的不足，提供更为合理、有效的养老方式和养老条件，并在政策和制度上提供有利的保障。人口进入老年化，必然伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。（二）机会概述人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。山东省是人口大省，老年化的问题也越发凸显，政府也提出应加大《中华人民共和国老年人权益保障法》、《山东省老年人权益保障条例》、《山东省优待老年人规定》的实施力度，确保老年人的各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）、外资政策（鼓励和吸收外资的进入等）。这都有利于老年产业的成长也发展，同时也增加了从事此项产业的有利因素。（三）目标市场的描述和预测1、我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2、国外老年住宅市场的状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。3、老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。总结：养儿防老---这一中国几千年来沿用的照顾老人方式已经给成长起来的独生子女一代提出了严峻的考验。他们同时面临着赡养4个老人的现实。随着人们经济实力的提高以及对养老意识的改变，老年养护业已经在中国出现，在解决人口老龄化的社会问题上，老年养护产业必将逐步显现出积极的社会意义。我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老已成为全社会普片存在的问题。所以，解决老龄问题，做好老年社会工作，创造良好的物质基础成为我们急需解决的重要问题。实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”更社会发展追求的重要目标。（四）竞争优势和劣势分析1、优势（1）营销方式的转变。 由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多。（2)提高服务的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。（3)针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。（4）在公司发展的不同阶段，开展不同层次的服务。在公司经营的1前—3年主要发展自助型的老年公寓，即采取上门服务的方式，为老人提供生活方面的照顾和帮助，同时为他们进行心理疏导和压力的排解，使老人的生活质量得到提高。当公司经过1-3年的发展和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕及发展，此时再逐步建设住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起环境优美、设施齐全、舒适健康的的一体化老年公寓。这样分阶段、有重点的建设必将对公司的发展产生积极的影响，同时各阶段有重点的建设对公司的服务质量也会起到积极的作用。2、劣势（1）、观念落后，意识不足  虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。（2）、竞争者带来的压力 有商机必然有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。公司 在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。（3）资金困扰作为一支学生团队必将面临资金不足及缺乏经验的问题，在公司运行的过程中也一定会遇到一些我们从未遇到过的挑战，因此在公司的发展过程中我们必须抓住机遇，勇于挑战，在发展中积累经验，不断充实和提高自己。（五）经济状况和盈利能力预测老人之家建立之初，资金问题是一个很重要的方面。因此在建立之初我们可能会面对资金短缺的问题，但是我们会将事实呈现在人们面前，这样我们就会有针对性的去确立目标和方向，努力解决问题。对于经济状况，我们会尽力维持经济的稳定，通过与其他公司进行资金方面的合作，获得更过的投资。另一方面我们可以通过贷款方式进行资金的筹集。初期我们将实行上门服务，根据老年人的需要，为他们提供生活上的的照顾及心理方面的咨询，尽快的摸清市场，积累经验，这样将减少公司初期在资金不足情况下的支出。随着计划的实施，我们的努力将得到一定的认可，就会获得一定成效。从而使公司资金周转灵便，资金流动比较顺畅，继而我们对老人的需要及习惯将更加了解。另一方面公司将对员工做出更加细致和恰当的分工，进行更加专业的培训，从而提高员工的工作效率，这样将有利于财务部门制定更加严密的规划，一定份额的资金要获得相应的效益，员工们责任心高了，公司的经济运行金额将更加稳定。（六）团队概述团队（Team）是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，达到共同的目标。公司是由财务部，销售部，市场部，策划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。不管是高层领导还是下层职工都是公司的一员，成员之间的和睦相处有利于公司的进一步发展，所以团队的力量是不可替代的。当然大的团队是由小的团队结合而成的，各部门都是一个小团队。团队之中不可缺少的就是一个引领下属的上级和按命令实施行动的下层员工。不论上层还是下层我们都坚持一视同仁的原则。（七）预计能提供的利益我们的利益来源主要是1、为老人提供生活照料心理咨询等方面的服务所收取的费用。 2、与其他公司企业的合作获得的利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器械设备公司等较大型的公司。我们也可以通过为他们进行品牌宣传来赚取部分利益。我们预计通过服务老人、服务社会赢得社会信赖将自己的品牌打造出去的这种途径，尽快收回成本，取得良好的资金运转情况。二、产业背景和公司概述产业背景“这是一群被喻为‘候鸟’的中国老年人，每当北方的土地被冰雪覆盖，它们便成群结对‘南下’越冬；当和谐的春风唤醒北国冬眠的草木，他们又兴高采烈地‘北上’消夏.”据估算，仅海南省三亚市，每年就有大约20万北方老人在哪里越冬。随着人民生活水平的提高，如今老年人养老方式从居家养老，养老机构养老等等方式在开始逐步走向旅游异地养老！被称之为：候鸟式多元化养老！南飞过冬，北漂避暑，这样不仅养老而且可以旅游，已经被越来越多的老人所接受。异地养老.就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式。其实质是“移地”养老。我们专门为老年群体提供养老养生服务，并以旗下的老年公寓（租赁）为实体依托，致力于发展养老养生，异地候鸟式旅游养老，老年文化事业，老年社区家政服务等综合业务。我们采用直接投资、品牌授权和提供专业化的连锁管理模式进行运营管理。在这种“候鸟式”养老模式中，我们在各大城市设立分院，在连锁养老院平台上推出旅游式养老。客户在任意地区加入连锁养老院后，都可以自由选择居住地：在内地住烦了，就去海边住，在海边住烦了，就去山区住；在山区住烦了，我们再去草原住，甚至在国内住烦了，我们去国外住。这样既解决了老人生活养老之苦，又能实现梦想，周游世界。候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足。（一）详细的市场分析和描述1、老年人口数 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。表一：中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.402、国内护理机构现状目前我国虽有不少家政服务公司从事照顾老年人方面的工作，但大多仅限于为老年人提供生活方面的照料，并没有真正考虑到老人的精神生活及娱乐活动，因此还有大片的市场空白可以填补。3、国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成 老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合（二）竞争对手分析1、专属的老年护理公司不足目前我国虽有一些家政护理公司，但在老年人的护理方面并不完善，他们提供的服务大多仅限于对老年人的生活料理，没有考虑到老年人精神上的需求及对日常娱乐生活的需要。现如今，越来越多的独具老人需要的并不是生活上的照料，他们更需要的是自身价值的实现及精神上的充实。2、老年公寓的建设供不应求。发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。3、老年公寓的布局不合理。 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。4、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。5、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。（三）市场需求1、“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。2、家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家” 现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。3、老年娱乐市场的开发许多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急需体现自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的发展，老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参与社区或社会上组织的一些娱乐活动，这大大促进了老年产业的发展。4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。（四）公司概述  老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1、地点的选择。 依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。（3）设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。（4）规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。（5）老年公寓的性质。 依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。三、市场调查和分析（一）老年人物质生活状态我国已经提早步入了老年社会，目前我国的老龄人口总数额已经达到1.74亿左右，占人口的总比例达到12.78％，而且以每年800万——900万的速度在快速增加。老年人口数量的逐步扩大使得养老问题迫在眉睫，老年人的生活现状也成为一个新的社会关注焦点。　　随着中国老年人口的增长，老年消费市场也日益引起重视，针对老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的状况来看，老年市场提供的产品和老年人的真正需求之间还存在差距，这包括两方面内容：一方面是数量上的差距。我国目前的老龄人口已经达到了1.74亿左右，根据国家老龄委的预计，目前我国老年市场的需求量应为1万多亿，现阶段市场的供给量远不能满足，供求之间存在巨大市场空白；另一个方面是现有的老年产品与老年人真正需求的产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满足老年人需要的产品不多，这就意味着巨大的市场空间和企业的竞争、发展空间。　　老年人生活质量的高低和自身的经济能力及子女供养能力直接相关。现阶段我国老年人，在吃饱穿暖的普遍层面上不存在太大的问题，但在生活品质保证、提升上，则相差很悬殊。1、城市老年人的物质生活现状　　城市老年人在退休后基本上都享有养老金，加上中国人普遍的储蓄习惯，城市老年人大部分在养老的基本经济保障上问题不突出，老年人的消费多数集中在衣、食、行、乐、保健等方面。在城市中，由于商品供应比较充足，城市老年人在生活方面选择余地较大，老年人在基本物质生活上不存在太大困难。在城市中，那些没有养老金、没有经济来源，依靠低保收入维持生计的老年人通常生活质量相对比较低，但他们基本上已经纳入到国家的基本保障体系中，在生存方面不存在很大的障碍。2、农村老年人物质生活现状 　　农村老年人大多以种地为生，随着年龄的增长，虽不能再从事繁重的体力劳动，却不能像城市老年人那样退休，享受国家发给的养老金，主要还靠家庭赡养。这无疑增加了农村家庭的经济负担，使得原本就不在同一起跑线上的城乡家庭的经济状况进一步分化，农村老年人在生活、医疗、精神等方面都承受着较大的压力，其中尤以医疗问题最为凸显。有关部门资料显示，农村合作医疗覆盖率比较高，但是，农村合作医疗的补贴额度有限，发生重大疾病时根本不够用。对多数农村老人来说，受经济条件和子女观念的影响，有病只能依靠乡村医生，打打针，吃点药。经济条件较好的老人得了大病或许可以住院治疗，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的费用占所有家庭支出的比例较低。　　农村老年人收入来源单一，主要依靠土地或者子女供给。而老年人大部分的积蓄用于给子女建房、成家，基本花费在子女身上，预留给自己用来养老的是很少的一部分。农村老年人更不能像城市老年人一样有退休金养老保险作为生活的基本保障，以至于很多农村老年人的生活仅维持在最低水平，由此造成了很多农村老年人都存在营养不良的疾病。这种情况直接和地区经济发展水平相关，东西部地区也存在差距。但从整体而言，农村老年人生活水平不高、饮食结构不合理是一个普遍存在的现象，当然这也和农村老年人的生活习惯有很大的关系，但是根源还是收入低的问题。（二）老年人精神生活状态　　老年人的精神生活如今多为子女、社会所忽略，我们常说赡养老人、孝顺老人不仅指提供丰富的物质生活，老人需要的更多的是情感照料和精神关照，所以赡养老人更重要的是精神赡养。1、城市老年人精神生活现状　　子女在身边，伴侣在左右，有自己的业余爱好，有人能倾诉心事，有多年的老朋友，这样的老年人在精神上相对充实，不会常出现孤独、寂寞、情感无处寄托等精神生活上的问题。而现在城市中还存在很大一部分老人，他们的精神生活非常匮乏，其中尤为严重的有以下几种情况：　　空巢老人，独居老人：国家民政部门调研情况表明，如今“空巢家庭”正在逐渐增多，许多老年人都存在苦闷、孤单、抑郁、烦躁、多疑等情绪，严重的甚至会产生幻觉和厌世的想法，老年人的生理变更和心理变更障碍正日益成为一个广泛的社会问题。根据调查，我国老年人中，特别是城市老年人中，空巢率达到50％，很多老人的生活就是“出门一把锁，进门一盏灯”，空巢老人是孤独的。另据中国老龄科学研究中心统计，城市老年人中感到幸福和比较幸福的只占56.9％，农村老年人中这个比例仅为33.1％。中国55岁以上的老年人每年自杀人数超过10万，成为中国自杀率最高的一个群体。　　随着生活节奏的加快，城市中人与人的关系也越来越淡漠，很多情感已经被高楼大厦阻隔了。1995年，退休回家的李大妈开始品尝孤独的滋味。她说，“我现在每月有一千多元的退休金，我一个人又住着一大套房子，可这些对我真的没用。”情感上的孤独是独居老人最大的精神困扰。 　　丧偶老人，或有较严重疾病的老人：程大妈因6年前老伴心脏病去世后一直过着孤零零的生活，膝下有两儿一女，现均已成家，三个孩子也算孝顺，共同出钱为程大妈找了一个保姆。因程大妈身体不适，她每日的生活就是靠窗而坐，从高空俯视地面。平时连门都出不去，子女平时工作忙，来去匆匆，老人很孤独，心理也很自卑，不愿说话，不愿见人。这种情况下老年人在心理上最渴望情感的关怀，而出于内心的自卑最不敢提出这些方面的要求，他们需要更多子女的关爱和亲人的关注。2、农村老年人精神生活现状　　由于社会经济整体水平的提高和政府、家庭等多方的努力，农村老年人在物质供养方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活则显然还未被重视。社会经济文化环境的变迁已促使农村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市场经济对年轻人道德观念的冲击、因子女流动而导致留守老人的增多、活动场所及设施匮乏等方面因素，都加剧了农村老年人精神文化生活的贫乏程度。　　农村老年人的精神文化娱乐生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身边，此种问题还能得到一定程度的缓解。但是随着经济的发展和人口政策效应的显现，今后农村的空巢老人比例也将逐步扩大。相比于经济较发达的农村地区，经济落后地区的农村里外出打工人员的比例更高，这些地区农村老年人的空巢生活更令人堪忧。　　另据调查显示，虽然大多数农村老年人身边有子女，少数老年人身边没有子女，但是不在身边的子女可以通过电话等方式与老人进行情感沟通和交流。不过，空间距离对老年人情感慰藉的负面影响确实是一个普遍的事实。况且，身边有子女也并不一定能为老年人提供情感慰藉，这还取决于子女是否够孝顺。子女是老年人情感支持的重要来源，但也不是唯一来源。老年人还可以在家庭之外找到其他支持。在被问及：“您有诉说心事的人吗?”，回答有的占64.5％，没有的为35.5％。在这方面，女性老年人的情况要好于男性，女性回答有的为67.1％，男性老年人为61.4％。（三）市场分析及预测1、社会的关心与重视 很多城市中的老年人离退休后对原单位往往有着极强的归属感。做好离退休人员的走访慰问工作是组织工作中的一项常规工作，是传达一个组织对离退休人员关心的重要渠道。老年人离退休后的第一活动场所是家庭，第二活动场所就是社区。社区所具有的邻里互助、情感交流等功能正好在一定程度上满足老年人的某种精神需求。建立健全社区的家政服务体系，为老年人提供最便捷最可靠的家政服务，包括生病时有人陪侍、孤独时有人聊天，努力营造“尊老、敬老，爱老”的社区氛围，使老人们有所忙、有所乐、有所依，社区和老人之间才能形成一种良性互动关系。2、政府的重视老年事业是一项公益性、社会性的事业，在市场不能有效发挥作用的地方，政府必须积极承担起职责。在老年人精神赡养方面，政府自然责无旁贷。一直以来国家提倡“老有所养，老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐”，政府在未来的政策导向和宏观规划上，需要坚持老年人利益与社会整体利益相统一的原则，更加重视从老年人精神层面提高老年人生活质量和生命价值。（四）市场发展的走势老年人的生活现状问题是整个社会高度关注并函待改善的问题，也是今后发展中一个关键的核心问题。面对这样一个人口大国老龄化的问题，必须政府、社会、家庭、个人全方位动员、多方参与、共同解决，如此才能破解难题，实现社会的稳定、持续发展。人口老龄化是世界人口发展的一大趋势，预计在二十一世纪三、四十年代将达到高潮,目前，这一问题受到世界各国的普遍关注。北京市在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。所以我们的老年公寓的发展前景比较广阔，由于我国的老年人的相关产业并不是很发展，此类产业的市场容量巨大，对于我们的老年公寓进入市场是一个良好的契机。因为老龄化的不断加剧，我国此类的相关产业有着良好的发展趋势，处于不断地上升过程，随着老龄化现象的加重，老年人的市场充满商机，老年消费群体已经受到越来越多人的注意力。随着社会老龄化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是为老人多添衣物，多付出关爱。“孝心”消费在中国人的情感市场中占有重要地位。孝心是对双亲长辈孝敬的心意，是中国孝道文化的核心,是祖先崇拜的文化内涵。古人云，百善孝为先。孝心经济的可开发潜力很大。老年人是一个特殊的社会群体，老年人特殊的生理、心理和行为特征，决定了其消费能力、消费偏好、消费行为、消费方式、消费观念、消费习惯、消费决策等方面的特殊性，由此形成了现实消费需求和潜在消费需求的特殊性>。在这部分人口巨大的数量规模背景下，已经并将形成一个特殊的消费市场。 在我国，针对老年人这个特殊的消费群体的许多消费领域到存在大面积空白，所以关于老年人的相关产业有着良好的发展前景，预期的形势对于我们也是有利的。（五）竞争对手分析在我国，目前已有4万多家养老院，据调查，中国６０岁以上的老年人已达１．6亿多，其中５％的人有入住养老院的愿望。而中国现有养老院的数量仅够０．８６％的老人入住，这表明养老事业在中国有着巨大的发展空间。２００６年发布的《中国老龄事业的发展》白皮书显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构３９５４６个，总床位１４９．７万张，其中农村乡镇敬老院２９６８１个，总床位８９．５万张，远远不能满足老年人的入住需求。中国现有养老服务设施大部分由国家和集体投资，但非公有制养老机构发展呈现明显上升趋势，在有的地区已超过公有制养老机构。上海市有养老机构４６７家，其中非公有制１２２家。天津市非公有制养老机构已达２３１家，拥有床位８９３９张，占全市养老机构床位数的８５．５％。创办于１９９５年的天津鹤童老年福利协会，是一个民办慈善福利服务型的社团组织，在天津和北京开设养老院，其养老服务已延伸到老年餐饮、老年物业和老年用品领域。他们还引进德国专业养老护理院的技术与管理方法，开办了老人护理职业技能培训学校，并创办了居家老人照料公司。在广州，民营的广州寿星大厦已成为全国最大的养老福利服务机构。该大厦投资２亿多元，建筑面积１１万平方米，是集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的老人公寓，有２０００多位老人入住。（六）竞争优势 虽然我国已经有了一部分老年人的相关产业，但是由于老龄化的加剧，我国的老年人市场还是属于供不应求的阶段，这对于我们的老年公寓有利的形势，让我们有一个良好的成长环境，竞争压力不是太大。虽然我国已经有了有相当大竞争力老年人企业，但是我们的老年之家注重发展的是一般的中小企业，目标是广大的普通的老年群体，着眼于我国国内大型的老年人服务产业的空白领域，占据大型企业之外的市场份额。我们的老年公寓针对大部分的老年群体设立了专项的服务，以普通的老年群体为中心，实行经济实惠的价格体制，在价格上我国国内的大型企业拉开距离，从而获得更多的老年消费群体。他们拥有先进的技术设备，拥有齐全的服务，还有多年打下的基础，我们相对于他们来说，规模较小，设备不先进、不齐全，但是我们主打的是特色的老年之家服务型公寓，我们以精心的、周全的服务取胜，以尽心尽力为老年人服务为宗旨，以让老年人安心度过晚年生活、让子女放心的原则，打造出一个集社区服务、休闲娱乐、保健为一体的综合性的老年人公寓。这是我们相对于我国国内的大型企业所具有的竞争优势，在我国，老年人的相关产业并未形成垄断行业，此类产业的发展正处于新开发的阶段。先前步入市场的相关产业已经有一定的历史，而且已经占有了相当一部分的市场份额，在老年人的消费市场拥有一定的顾客基础，但是在我国，老年人市场还有相当一部分的空白领域，我们的老年公寓就可以在空白了领域中占有一定的市场份额。我们公司的主要竞争对手并不是之前就已经进入市场的大型企业，而是处于初步发展阶段的中小型企业，他们在老年市场上正处于慢慢成长阶段，基础不是很牢固，在市场中占有的份额并不稳定。但是因为他们比我们先进入市场，我们在市场的这方面与他们相比还是有一些欠缺，他们正处于成长阶段，所以他们以后的发展机会明显比我们有前景。他们的产品在老年人群体中有一定的信赖度，产品种类较多，营销策略较好，市场占有率较高。他们是我们公司当前面对的威胁，随着中国老龄化的加重，老年人市场将会慢慢地发展、成熟、直至饱和，我们以后面对的潜在的竞争对手和危机会越来越多，这对于我们的发展是个不利的状态，所以我们必须在市场上站稳脚跟。以后的老年人市场还会不断的扩大，社会和政府对老年人会越来越重视，所以我们的公司的发展空间较大，这也是我们为什么选择老年人为目标的理由。我们的老年公寓是老年人集中居住的场所，有相应的餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，在现在的国内市场上有一定的竞争优势，我们老年公寓的目标是普通的老年和青年消费群体，弥补了现在国内老年人市场的空白领域，相信我们公司会在社会上占有一定的市场份额。四、公司战略（一）各阶段的发展战略战略是最重要的计划形式之一，是组织的一种总体行动方案，是为实现总目标而做的重点部署和资源安排。在项目建立和发展过程中必定会出现这样或那样的问题，无论是怎样的竞争和风险，我们必须要制定适当的战略并进行实施，争取做到规避风险，实现公司的使命及愿景。1、初级阶段：确定目标人群主要为老年群体，制定符合老年人的服务。招收具有专业技能的职员并对其进行职业技能的培训。以经营、发展、敬业、服务为基本准则，形成公司的企业文化。 要明确各部门、各组织的使命，以及公司的愿景，已确定公司的实质以及今后的发展方向。公司里的各部门要有明确的划分且要有明确的使命，各个部门之间应该相互合作，明确公司的目标，成员之间相互鼓励、相互协助来更好的完成工作，推动公司更好更快的发展。在公司经营的前1—3年，将把发展的重点放在开发自助型老年公寓上，即公司主要提供上门服务，派一些经过被训的护理人员在老年人家中照料他们的生活起居，并按时为老人提供心理咨询服务，提高老年人的生活质量。公司还将定期组织顾客出外游玩以及在公园、广场等休闲场所专门教授老年人如何进行合理的健身锻炼。在保证了老年人基本生活良好的同时，也为他们提供了合理健康的娱乐活动。2、中级阶段：对公司所面临的环境进行分析和研究，以把握时机，避开威胁。（1）外部环境的分析：对公司所面临的当前的和未来的外部环境进行分析，就是要准确把握环境变化和发展趋势及其对公司的影响，充分发掘公司所能利用的机会，明确必须规避的风险。公司的环境在很大程度上决定了管理当局的选择，成功的战略必然是与环境相适应的战略。（2）内部环境分析：对公司的内部环境的分析也就是对组织自身的分析，通常包括对公司的成员、财、物、信息资源、市场位置、研发能力方面的分析研究。明确公司所具有的竞争优势和劣势，从而使管理者识别出公司所具有的能够作为竞争武器的独特的能力和资源。公司通过1—3年的发展必将拥有一定的资本积累，及品牌知名度。因此在公司发展的中级阶段，公司必将更加优化自己的服务体系及经营模式，开展原有项目的基础上加大与各相关产业的联系。如同旅游公司合作，开展老年人旅游项目：同健身中心合作为老年人提供更加专业合理的锻炼计划。在加强自助型服务质量的同时，根据所具有的资金状况及市场环境建设相对简单的陪护型老年公寓。即公司为老年人提供一个环境优美、舒适的居住社区，及简单的生活照料，主要面对生活能够自理的老人。在此阶段公司也应加强对企业的宣传，在社区、报刊、电视中投放广告。诚信经营，创造品牌效益，进一步得到人们的认可。3、发展阶段：对公司自身进行分析评价，彻底明确公司自身的优势和劣势。在与同行业的竞争中积累经验，弥补不足，争取获得更高的市场份额，在不同城市创立品牌连锁店。积极参加社会公益活动，与保健品公司、心理咨询所、旅游公司等建立合作关系，提供高品质服务，扩大品牌效益。（1）公司将对前期的发展进行总结合评价，在与同行业的竞争中争取占领优势地位，树立良好的企业形象，形成品牌效益。从而吸引社会上更多的老年人，赢得更多企业和公司的信任，继而稳固公司的资金流动和周转。（2） 公司将会为老年人邀请更好的心理教育家，让他们为老年人做不定期的心理健康报告讲座，让了老年人们拥有一个健康的心理，对生活拥有一个健康积极的心态，对未来充满希望，对生活充满乐趣。（3）我们公司将会留有足够的空间为老人们的娱乐活动做准备，尤其是设施方面要特别注意安全问题，以防老人在不经意间受伤。我们将对老年人的各方面都做好周到的考虑，我们承诺子女要让父母就像在自己家一样生活。我们还会根据老人们的性格和身体方面做好全面的分析，并根据他们的需要为他准备好相应的食物，安排好合理的活动。进一步建设全面一体化的老年公寓，在资金充裕的基础上建设设施齐全，环境优美，居住医疗条件一流的老年公寓。同学校社团及社会上的公益团体建立长期合作关系，在保证公司利益的同时回馈社会。4、未来阶段：在同行业中处于优势地位，加强与相关行业的合作。由于国外此类行业发展早、体系健全，要想取得更好的发展须向国外同行业学习，找出自己的不足，并在规避风险方面建立更完整的体系，使公司获得长远的发展。在对公司自身进行分析该技能的基础上，要选择公司所要采用的最佳战略，实现公司与环境的最佳匹配。在发展过程中，我们将会根据实际面临的情况来不定时的制定相应的措施，一步一步的补足初定战略，让我们的计划战略更完备。将选定的战略付诸实施，设计与战略相适应的组织结构，匹配符合战略要求的人力资源，设计相应的控制系统以确保战略的实施位于正确的轨道。当内外部环境条件发生改变时或适当所选择的战略不能满足组织的要求时，要对战略进行及时的调整与变革。（二）通过公司战略来实现预期的计划和目标1、公司与公司间还存在激烈的竞争，无论是哪方面都有一个好与坏的大比拼，但只要公司在各方面制定完备的措施，则就能在竞争中占有利地位。所以，公司要时刻注意着公司所出现的问题，并将及时制定措施解决问题。2、同行间的竞争的激烈程度是由竞争各方面的布局结构和所属产业的发展水平决定，竞争各方的情况包括企业自身的固定成本和库存成本、产品差异化程度、产业的市场容量和市场增长速率、竞争对手的复杂程度、退出壁垒的高低等等，这些因素通常相互作用，共同决定着竞争的激烈程度。 3、要在这些竞争中生存下来，我们就必须得指定良好的对策。无论哪个部门都的谨慎认真地完成任务。严格地按照制定的对策工作实施。把老年人各方面都安排的井井有条，得到老人们的认可和信赖，得到家人的认可和信赖，更得到社会上企业和其他公司的信任。这样，建立了我们的信誉后，就不断的联合其他公司、吸引资金设施、有利资源来壮大我们的队伍，增强我们公司的实力，利用先进的设备和文化知识来赢得大众的认可，这样我们努力进步，逐渐扩大公司的规模，在社会上占有稳定的地位。（三）营销策略 理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。五、总体进度安排（一）服务介绍及收入 家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。  心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。 旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。  交通服务：开设大巴专线往返于成都与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。  安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。  报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。  音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。  园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。   房屋置换：为了方便部分在成都城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。  法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。  老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。（二）市场份额公司不断发展对社会的影响便会越来越大，一个有好声誉的公司在市场竞争竞争中也会占据有利地位。因此，公司应树立良好的企业形象，把公司更好的推销出去，争取占大更大的市场份额。但是应全面考虑，建立初期我们的任务重大，初期的工作必须保证好质量，才能为公司的发展奠定良好的基础。好的开始就意味着成功了一半，好的初期必然会推动公司的不断发展，也就意味着公司具有良好的发展前景。（三）主要合作伙伴任何事物的发展都不是独立的，因此公司的发展离不开与其他企业的合作。老人之家顾名思义便是以老人为主，我们的合作商便离不开那些与老年人相关的企业，如保险公司、药品公司、营养保健品公司、健身机构以及教育机构。通过交流与合作有利于减少成本提高服务品质。另一方面的我们的发展与社会的宣传也是离不开的，因此我们也会同媒体进行合作，增加品牌的知名度及大众多公司的了解。合作商的力量也是不可估量的，可以从不同方面增加公司的资金来源，积少成多，在不断的合作与交流中发展，是公司的资金流动更加稳定。（四）融资方案融资是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们的老年公寓由于资金问题，需要有一个有可行性的融资方案。因为银行是企业最主要的融资渠道，所以我们可以选择银行贷款作为主要的融资手段；因为 股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力，所以股票筹资也是我们公司所选择的融资渠道之一；我们还可以利用国际商业银行贷款、国际金融机构贷款和企业在海外各主要资本市场上的债券、股票融资业务等海外融资方式；因为融资租赁业务为企业技术改造开辟了一条新的融资渠道，采取融资融物相结合的新形式，提高了生产设备和技术的引进速度，还可以节约资金使用，提高资金利用率，所以融资租赁也是我们可以选择的方式之一，而且融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用；由于典当融资的简便、快捷和自由使用，能够大大提高资金的利用率，所以，典当融资也是一个不可或缺的融资手段。我们公司会开展多元化的融资渠道，为公司的资金运转提供一定基础，为公司的的发展巩固好坚实的后备力量。我们还可以选择的融资方案有：基金组织、直存款、银行信用证、委托贷款、直通款以及直冲款等方案。六、关键的风险、问题和假定（一）关键的风险分析1、政策风险从目前我国进入老年社会的现状看，国家政策致力于鼓励社会资本进入老年养护市场，在项目审批、资金使用、税收等方面都给予一定的支持，同时政策上正在逐步规范老年养护业的行为，有利于市场良性发展。2005年，全国老龄工作委员会办公室会同中宣部、全国总工会等21个中央、国务院有关机构及人民团体联合发出《关于加强老年人优待工作的意见》(全国老龄办发〔2005〕46号)，这是我国第一个专门就老年人优待工作出台的文件，也是继《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》之后的又一部老龄工作国家级政策性文件。《意见》提出，全社会应为老年人提供养老优待;对老年人提供医疗保健优待，城市“三无”老人、农村 “五保”老人和城乡贫困老年人要按规定纳入医疗救助范围,医疗机构应为老年人就医提供方便和优先优惠服务,如减免老年人普通门诊挂号费和贫困老年人家庭病床出诊费、提供免费体检等;提供生活服务优待，采取多种措施，方便老年人日常生活;提供维权服务优待;提供文体休闲优待，努力丰富老年人的精神文化生活等。同年，国家民政部出台的《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》;随后，结合我国人口老龄化快速发展的趋势，制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划(2006～2010年)》，对“十一五”期间老龄工作指导思想、总体目标、基本原则与主要任务做了具体要求，指出老年人的社会保障是全社会共同的责任，各级党委、政府要采取有效措施，积极协调有关部门，健全、完善养老保险、医疗保险、社会救助、社区服务、住房保障、老年教育、法律援助等社会保障制度和措施，构建与我国经济发展水平以及各方面的承受能力相适应的老年社会保障体系。2006年2月，全国老龄委办公室经过一年多的调查研究，以全国老龄委名义出台了《关于加强基层老龄工作的意见》(全国老龄委发〔2006〕2号)，提出在城市要认真落实基本养老保险、基本医疗保险和最低生活保障制度各项政策，努力解决老年人的养老、医疗问题;在农村，要继续巩固家庭养老功能，有条件的地方要积极探索建立适合当地特点的农村养老保障制度、农村最低生活保障制度;要积极推动新型农村合作医疗制度、农村计划生育家庭奖励扶助制度的实施;要加大对城乡贫困老年人社会救助和医疗救助力度，切实保障贫困老年人的基本生活等。2006年3月1日起正式施行的《农村五保供养工作条例》(中华人民共和国国务院令第456号)对农村五保供养对象、供养内容、供养形式及监督管理作了界定。对策：充分发挥已有社会资源，从政策上争取得到政府的支持，特别是在项目审批以及用地安排上。同时严格按照国家相关法律法规办事，在合法的经营过程中创造合理的效益。2、行业风险 老年公寓属于新兴产业，新兴行业必然造成更多的闲散资本涌入，形成行业竞争趋势。本位产业包括：养老设施和机构、老年房地产、老年护理服务业、老年服饰、老年食品、老年医疗等；相关产业包括：养老设施和机构供应链上的专业家具、专业设施、专业易耗品等；老年护理服务业供应链上的护理人员的培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械等；来自于老年人深层需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等；衍生产业包括：老年储蓄投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品，寿险产品的证券化产权产品、长期护理保险产品、老年融资等资本市场。新兴产业特别是战略性新兴产业具有市场前景广阔、资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的特点，是促进产业结构优化升级的必然选择。但是，新兴产业既是高回报产业，更是高风险产业。新兴产业作为新生事物，由于各种环境因素的不确定性，发展本身的难度及复杂性，以及创新企业自身能力与实力的有限性，与较为成熟的产业相比，更易面临政策调整、技术更新、专利保护、质量安全、产品替代、体制束缚、贸易壁垒、过度竞争、资源瓶颈等内外风险。市场需求的变化是新兴产业发展的重要推动力，同时市场的不确定性也是新兴产业发展所面临的重要障碍：一是市场不均衡风险；二是需求滞后性风险；三是外部市场不确定风险。新兴产业有广阔的发展前景，但也有一定的成长风险。对策：及时占领先机，尽快确立行业地位，以资本优势及经验优势不断改进服务，提高盈利能力，用先进的管理方式和运营模式保证一段时期内的领先优势。同时以规模促化的效应提高行业内知名度。3、管理风险该项目涉及老年养护、健康体检、医疗康复多个领域。对管理者的要求必然提高。不仅要有完备的技术实力，还应有广泛的医疗投资运营等方面的基础。其决策能力必然关系到项目运营的胜败。不能有效的管理项目运营必然造成比不必要的损失甚至投资失败。我国普遍存在的问题：管理意识淡薄，管理体系不健全；资金管理模式不适应企业实际；资金管理手段落后，使用效益低下；资金风险管理不足，引发严重财务风险.。企业的成本也存在一定的问题：成本管理观念落后；成本管理方法陈旧；分工过细，人力资源浪费严重；不能与变化的外部经济环境相适应；利益驱动导致成本信息失真；管理包括计划管理、生产管理、物资管理、财务管理等。管理面过广，就会造成管理不及时等问题，从而产生管理风险。影响管理的因素过多，从而会造成无法及时判断具体的影响因素，从而使处理问题滞后。由于管理幅度太大，任何一方面的小差错都有可能影响到公司的管理，所以管理风险是企业管理的主要威胁。对策：认真甄选管理人员，引入风险评估机制，成立决策评议部门，在重大决策面前充分考虑市场因素与政策因素。以便及时发现失误。避免重大损失。.强化成本管理基础工作，实现现代化的成本管理手段。实行绩效管理，完善企业管理的构架，做好企业的各个方面管理。4、人力资源风险项目涉及范围广，人力资源也是一个风险。既要保证人员各尽其职，又要充分发挥人力的积极性，并保持人员的稳定性。医生、护士、护理人员、管理人员等都是项目成功运营的必须。需要努力规避人力资源风险的出现。企业决策者容易忽视企业长期发展战略的设计,人力资源管理部门通常只能被动地去满足企业提出的人力资源需求,而不能根据企业总体发展战略和发展实际对未来一段时期内的人力资源需求进行适当的预测,提前做好准备,难以为企业的发展提供及时、高效的服务,往往给企业带来严重损失。由于资金的问题，容易造成人力资源投资不足, 培训机制不健全。由于人员的招聘本身应具有很明显的计划性、程序性和科学性，就会导致人员招聘选拔机制不科学，在选拔人才的方法上的存在单一落后的问题。容易忽视建立和健全有效的激励机制，缺乏对员工职业生涯规划的管理。对策：本项目属高效益项目，适当提高人员薪酬，建立公平的绩效管理体制，建立独特的企业文化体系，对吸引人才和留住人才都是至关重要的。良好的待遇以及完善的管理与奖惩机制可以保证人力资源的安全和连续性。建立现代企业制度；确立“以人为本”的管理理念；加强企业文化建设；提高内部管理的结构化水平；建立科学、有效的评估体系和约束机制；建立科学的激励机制。人力资源工作要和战略、技术、产品等其他要素联系起来；确定人力资源的质量标准；建立人力资源的质量检测体系；建立人力资源的质量保证体系。开发和整合人力资源计划与政策，确保与组织战略一致性，支持公司业绩目标的实现。提供及时和有效的方法，吸引和招聘到合适的、有经验、技术的员工，以满足组织要求。提供薪酬和福利框架，以激励更高的工作业绩，确保组织目标的实现和优秀人才的保留。协助开发员工必要的能力以确保组织目标的实现，提供框架以帮助解决员工问题。确保员工迁移与中止有效管理和成本合理，及充分解决对个体员工的冲击。确保人力资源信息的产生和流程运行高效、精确，并保持与其他业务系统和流程的整合5、财务风险包括资金周转风险以及财务管理风险。在日益复杂的市场经济环境，企业的财务活动具有不确定性，企业财务风险无时不有，无处不在。如果对财务风险管理不善，就会遭受经济损失，甚至会引发财务危机，导致企业破产倒闭。由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，公司筹集资金给财务成果带来的不确定性，会给公司带来一定的筹资风险。由于金融市场金融资产的波动而导致筹资成本的变动，会给公司带来利率风险。由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动，导致公司再次融资产生不确定性，会使公司陷入再融资风险。由于币值的变动给筹资带来的影响是公司遇到的购买力风险。公司的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致公司资金运动的迟滞，产生公司价值的变动，会给公司带来经营风险。因为公司资产不能正常和确定性地转移现金或公司债务和付现责任不能正常履行的可能性，会给公司带来一定的流动性风险。因为公司的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，所以筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。由于原材料市场供应商的变动而产生的供应不足的可能，以及信用条件与付款方式的变动而导致实际付款期限与平均付款期的偏离；信息、能源、技术及人员的变动而导致生产工艺流程的变化，以及合作伙伴不足所导致的停工或销售迟滞的可能，都有可能导致公司的财务风险。 对策：前期详实的财务预算，严密的项目计划，以及对投资单位的信用审查有利于保证资金的正常周转。而规范的财务制度是规避财务风险的必然之路。利用投资活动应对财务风险，利用资金回收活动应对财务风险，利用收益分配活动应对财务风险，加强财务监督，完善内部控制制度建设，加强资金管理，有效防范资金风险，强化对外担保管理，降低或有负债风险，建立和健全企业财务风险防御机制。6、项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间我国的大城市人口比重大，收入也占有相当一部分的份额，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。7、其他大型项目还将面临来自不同领域的其他不可抗力风险。对策：制定合理周密的风险应对机制，严格按程序处理突发事件。尽力将风险损害降至最低。（一）风险规避即应对措施1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。 2、本项目土地使用面积400亩，总建筑面积20万平方米，分期建设，总周期约36个月。因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格；二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑七、管理团队首先根据投资者投资数目所占的比例建立董事会，推选投资数目最多的投资者做董事长，在公司需要进行决策时，由董事会提出议案进行表决，最终由董事长进行决策。在公司建立的初期，资金较为短缺，可由各个董事担任不同的职务，例如财务总监、销售部长、策划部部长、行政部长、人力资源部长、市场部部长。1、董事长而董事长要统管包括生产、人事、宣传、营销、财务等在内的全部活动并负责激励下属，承担人员配置、培训以及有关的职责，还要寻求组织和环境中的机会，制定“改进方案”已发起改革，组织战略制定和检查会议，以开发新项目。2、行政部行政部长主要负责公司对外的的形象及宣传工作。首先，迎接来访者、签署法律文件，其次向外界发布公司的计划、政策、行动及结果等。主要通过召开董事会和新闻发布会，向媒体发布信息。并且在主要的谈判中作为公司的代表，参加与工会及其他合作伙伴的合同谈判。3、策划部 策划部部长主要负责公司的大小事务的规划，向董事会提供议案，由董事会表决。当公司面临重大的或意外的混乱时，负责及时采取纠正行动即公司应对混乱和危机的战略制定和检查会议。还应负责在公司外部环境（包括经济体制改革、国家产业结构调整、政府宏观经济政策的改变、科学技术发展引起的产品和工艺的变化，国民意识的改变等）和内部环境变化（包括公司自身的成长、技术条件的变化，人员条件的变化、管理条件的变化）出现不和谐的条件下提出必要可行的组织变革方案，使公司不断变化的内部条件适应外部环境的变化要求，保护公司利益。4、财务部财务部部长主要负责根据会计工作，对会计进行合理的分工、建立岗位责任制，包括会计预测、决策指标的制定、业绩的考评等工作，其次督促各个部门管好用好资金，提高管理水平，提高经济效益，加强各单位内部的经济责任制，发挥会计的监督作用，认真贯彻执行国家有关方针、政策和法令制度，维护财经纪律，提高会计工作的效率。此外在日常会计核算的基础上，再根据公司的需要，对日常会计核算的结果进行再次的加工处理，总结、综合、清晰、明了反映公司主体财务状况和经营结果以及现金流量情况，对公司的财务状况、运营能力、盈利能力和偿债能力进行评价，对公司在激烈的市场竞争中的生存、发展和扩张能力进行判断，进而了解投资风险的大小和投资报酬的高低、货款和赊销款能否按期收回等情况，帮助董事会了解公司的财务状况、运营过程、经营结果及财务状况的变动情况，帮助公司董事长分析评价公司在经营管理中取得的成绩，找出经营中存在的问题，提出改进措施，帮助公司董事长预测公司未来发展前景，作出正确经营决策，以不断提高经济效益。5、市场部市场部部长主要负责进行市场调查、采购公司经营过程中日常用品等工作，维护自行发展起来的外部关系和信息来源，从中得到帮助和信息，从事外部委员会的工作，并从事其他外部人员参加的活动，负责将从外部人员和下级那里获取的信息传递给公司的其他成员，举行信息交流会，以便公司的内部人员了解外部群众对公司的印象和公司的经营情况，从而找出工作中的漏洞加以完善，以保证公司正常运营。6、人力资源部人力资源部部长主要负责公司员工的远拔、人事考评、薪酬制度以及管理人才的训练和开发等，包括明确公司的人才需求，把握现有的人力资源状况，以及招募、选拔、安置、提拔、考评、奖酬、训练和培养等一系列的活动，将合适的人选填充和不断的填充到公司的各个职位上，做到“各司其职”，并对现有的职位空缺进行选拔、安置或从公司内部提拔或调整的各项活动，使公司计划执行过程中可能出现的偏差最小，即使出现偏差也能够及时加以纠正，而不至酿成不可挽回的损失，使公司更加具有市场竞争力。7、销售部 销售部部长主要负责推销公司的产品和服务，具有丰富的市场营销经验和广告设计经验，让更多的老年人认识、认可我公司，使公司成为具有良好群众口碑的一流公益型组织，促使更多的老年人入住或者购买保健产品，形成良性循环，使公司规模能够进一步扩大，为老年人提供更好的入住环境和更为周到的服务，让老年人生活的更加愉快，也让更多老人的子女放心，从而吸引更多的投资者和志愿者，为公司获取更好的经济效益。八、公司资金管理“现金为王”一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业资金管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。在面对日益激烈的市场竞争，企业面临的生存环境复杂多变，通过提升企业现金流的管理水平，才可以合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率，从而不断加快企业自身的发展。我们应该做好资金管理，保证公司的正常运转，我们应该投资决策与计划，建立资金使用和分管的责任制，检查和监督资金的使用情况，考核资金的利用效果。管理的主要目的是：组织资金供应，保证生产经营活动不间断地进行；不断提高资金利用效率，节约资金；提出合理使用资金的建议和措施，促进生产、技术、经营管理水平的提高。传统意义上的现金管理主要是涉及企业资金的流入流出。然而广义上的现金管理，其所涉及的范围就要广的多，通常包括企业帐户及交易管理、流动性管理、投资管理、融资管理额风险管理等。企业现金管理主要可以从规划现金流、控制现金流出发。我们要通过运用现金预算的手段，并结合企业以往的经验，来确定一个合理的现金预算额度和最佳现金持有量。如果企业能够精确的预测现金流，就可以保证充足的流动性。我们还应该对现金进行集中管理，这样有利于我们了解企业资金的整体情况，在更广的范围内迅速而有效地控制好这部分现金流，从而使这些现金的保存和运用达到最佳状态。我们对资金管理的原则主要是：划清固定资金、流动资金、专项资金的使用界限，一般不能相互流用；实行计划管理，对各项资金的使用，既要适应国家计划任务的要求，又要按照企业的经营决策有效地利用资金；统一集中与分口、分级管理相结合，建立使用资金的责任制，促使企业内部各单位合理、节约地使用资金；专业管理与群众管理相结合，财务会计部门与使用资金的有关部门分工协作，共同管好用好资金。增强资金管理意识，树立资金进行统一管理的观念，全面提升企业资金管理水平，积极利用计算机技术，保证资金管理，强化财务监督，加强内部管理和内部审计，拓宽融资渠道。九、财务预测 （一）会计报表资产负债表　编制单位:         　　……年……月……日               　　　　单位:元资       产 行次  年初数期末数负债和所有者权益（或股东权益） 行次  年初数期末数流动资产：   流动负债：    货币资金   短期借款   短期投资   应付票据   应收票据   应付账款   应收股息   应付工资   应收账款   应付福利费   其他应收款   应付利润   存货   应交税金   待摊费用   其他应交款  一年内到期的长期债权投资   其他应付款   其他流动资产   预提费用     流动资产合计   一年内到期的长期负债  长期投资：    其他流动负债   长期股权投资     流动负债合计   长期债权投资  长期负债：     长期投资合计   长期借款  固定资产：    长期应付款   固定资产原价   其他长期负债   减：累计折旧       固定资产净值   长期负债合计  工程物资      在建工程      负债合计  固定资产清理  所有者权益（或股东权益）：      固定资产合计  实收资本  无形资产及其他资产：    资本公积   无形资产   盈余公积   长期待摊费用    其中：法定公益金   其他长期资产   未分配利润  无形资产及其他资产合计  所有者权益（或股东权益）合计  资产合计   负债和所有者权益（或股东权益）总计  利 润 表          编制单位：                 ---年---月---日               　　　　　　  单位：元  项    目行次本月数本年累计数一、主营业务收入     减：主营业务成本         主营业务税金及附加    二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）     加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）     减：营业费用         管理费用         财务费用    三、营业利润（亏损以“－”号填列）      加：投资收益（损失以“－”号填列）         营业外收入     减：营业外支出    四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）     减：所得税    五、净利润（净亏损以“－”号填列）    现金流量表编制单位：                   　  ---年度            　　　　　　　　       单位：元               项                 目行次上年数本年数一、经营活动产生的现金流量：      销售商品、提供劳务收到的现金     收到的其他与经营活动有关的现金           现金流入小计     购买商品、接受劳务支付的现金     支付给职工以及为职工支付的现金     支付的各项税费     支付的其他与经营活动有关的现金          现金流出小计       经营活动产生的现金流量净额  二、投资活动产生的现金流量：      收回投资所收到的现金     取得投资收益所收到的现金     处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额     收到的其他与投资活动有关的现金          现金流入小计        购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金   投资所支付的现金     支付的其他与投资活动有关的现金         现金流出小计        投资活动产生的现金流量净额  三、筹资活动产生的现金流量：      吸收投资所收到的现金     借款所收到的现金     收到的其他与筹资活动有关的现金         现金流入小计     偿还债务所支付的现金     分配股利、利润或偿付利息所支付的现金     支付的其他与筹资活动有关的现金          现金流出小计        筹资活动产生的现金流量净额  四、汇率变动对现金的影响  五、现金及现金等价物净增加额  应交增值税明细表编制单位：                  ----年----月               　　　　　　　　　  单位：元        项             目 行次本月数 本年累计数一、应交增值税：    1.年初未抵扣数（以“-”号填列）   2.销项税额      出口退税       进项税额转出      转出多交增值税    3.进项税额       已交税金      减免税款      出口抵减内销产品应纳税额      转出未交增值税    4.期末未抵扣数（以“－”号填列）  二、未交增值税：    1.年初未交数（多交数以“－”号填列）   2.本期转入数（多交数以“－”号填列）    3.本期已交数    4.期末未交数（多交数以“－”号填列）  （二）财务分析1、资本金利润率。这是分析一个企业资本金利用效果的出发点和归宿的重要指标。它是财务绩效的最佳衡量尺度，是一种高度综合的计量比率。资本金利润率=利润总额/资本金总额X100%2、销售利润率。销售利润率，又称销售收入利润率，是反映实现的利润在销售收入中所占的比重。比重越大，表明企业通过扩大销售获取利润的能力越高，企业的经济效益越好。销售利润率=净利润/产品销售收入X100%3、成本费用利润。成本费用利润率是净利润与成本费用总额之间的比率。它是反映企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系，表明企业在成本降低方面取得的经济效益如何。成本费用利润率=净利润/成本费用总额X100%4、资产负债率。资产负债率是指企业负债总额与企业全部资产的比率，即在企业全部资产中负债总额占多大比重，用以衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力，也反映了债权人借出资金的安全程度，因此它是企业长期债券能力的晴雨表。负债的比例越低，表明企业的偿债能力越强，债权人得到保障的程度越高。资产负债率=负债总额/全部资产总额X100%5、流动比率.流动比率的是指流动资产与流动负债的比率，用以衡量企业的流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还流动负债的能力，即短期偿债能力。流动比率=流动资产总计/流动负债总计X100% 6、速动比率。速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率。所谓速动资产是指流动资产减去存货等流动性差的资产后的差额。速动比率=速动资产/流动负债计X100%7、应收账款周转率。应收账款中转率是指企业赊销收入净额与平均应收账款余额的比率。它是衡量企业收回应收账款效率的指标，反映企业应收账款的流动速度。应收账款周转率=赊销收入净额/平均应收账款余额X100%8、存货周转率。存货周转率是指销货成本与平均存货的比率。它是衡量企业销售能力和管理存货效率的指标。存货周转率=销货成本/平均存货余额X100%十、假定公司能够提供的利益在进入21世纪之后，人口的老龄化已经成为世界各国必须面对的一项重大挑战。然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场。这个市场被称为“银发市场”。国外流传着一种说法，即“‘银发产业’将成为与汽车、房地产等产业共同构成21世纪‘最赚钱的十大行业’之一”。目前，中国的人口老龄化程度越来越明显，60岁以上的老人占总人口的13%，即将进入老龄化社会，预计到2020年，全国老年人将达到2.43亿，占总人口的17%，形成了一个庞大的老年消费群体。预计到本世纪中期，中国老年人口将超过4亿人，其中80岁以上的老龄人口将不少于8000万人。根据中国国家老龄委提供的数据，目前，中国老年人用品市场的需求量为4000亿元，而现阶段全国为老年人提供的产品不足10%，离市场需求差距很大。因此，中国的老年产品从研发、生产、仓储物流以及销售等环节，都蕴藏着巨大的市场商机。老年服务市场的发展更是方兴未艾。然而当前，我国“银发市场”的发展却还跟不上经济发展的步伐，有待商家进一步开发。（一）总体的资金需求我们公司需要一定的启动资金，为公司的上市做好充分的前期准备，为以后公司更好地发展打下基础，启动资金会运用在建设老年公寓、基础的设施、社区的服务等必要的方面，还会被用作公司前期的宣传资金，上市之后初期的流动资金和周转资金。在公司上市后，有了正常的运转程序，渐渐走上正轨之后，估计在1年后就会有一定的成果，启动资金也会转化为流动资金，各个投资者就会得到回报，收取一定的利润。我们的老年公寓主打的是老年人，所以我们还会与一些其他的老年人企业合作，争取合作共赢，减少一些不必要的麻烦。 社区是老年人的主要活动场所和生活空间，随着家庭养老功能的减弱，老年人对社区的依赖性越来越强，对社区服务的需求也越来越多，因此，加强社区建设，充分发挥社区对老年人的服务功能是解决老龄问题的重要途径。目前，我国的社区建设比较薄弱，不能适应老年人的各种需求，因此，在进行社区建设时，首先要加大对社区养老服务业的投入，通过多方位、多渠道筹集资金，加大投资力度。其次，增加社区老年人的服务设施和服务内容，主要包括医疗保健、家政服务、健康娱乐、学习教育、法律咨询等服务项目。第三，要培养一批高素质的社区管理人员和服务人员，提高社区为老年人的服务质量，不仅让老年人享受到有关的照顾资源，还要让老年人享受到高质量的服务。我们的资金使用计划1、抽取资金建设老年公寓，做好最基本的住房措施，以及安全的防范措施，配备完善的基础服务设施，建设好“老年之家”的第一步。2、在老年公寓的范围内做好基础的绿化设施，让老人有一个良好的生活环境，提升我们老年公寓对老人和子女的吸引力。3、打造一些娱乐活动设施丰富老年人的休闲生活，使我们的社区服务更加完善。4、处理完以上的前期基本的工程之后，我们便会抽取一部分资金用作老年公寓的宣传资金，在社会上大力宣传我们的公司，为我们公司以后的上市做好一定的市场基础。5、在公司上市以后，我们将会把剩下的一部分资金作为公司前期的流动资金，保证公司的正常的运转，为公司以后的发展做好准备，用流动资金不断壮大我们的老年公寓，我们要用最少的资金达到最好的效果。公司的总体进度严格按照公司的计划进行，做好公司上市的第一步。6、我们会留有一部分资金作为风险资金，为公司上市后所遇到的风险做好充分的准备，防范好未来将会出现的风险。（二）投资人可以得到的回报我们的老年公寓在增资3-5年内的老年人入住率保守估计为百分之八十，这是一个比较好的预期情况，收入保守估计会达到五百万，那我们的利润会有两百万，成长率较大，投资人的预估的投资报酬率较高。因为目前，我国的人口老龄化程度越来越明显，60岁以上的老年人占总人口的百分之十一，我国即将进入老龄化社会。预计到2020年，全国的老年人将会到达2.43 亿，占总人口的百分之十七。人口的老龄化是目前世界各国所共同面对的一项挑战，然而对企业来说，却意味着一个商机无限的市场。根据中国国家老龄委提供的数据，目前中国老年人用品市场的需求量为4000亿元，而现阶段为老年人提供的产品不足百分之十。所以老年市场是一个极具发展潜力的消费市场，我们的老年公寓正是针对我国的老年人消费市场这个空白领域所建立的一个具有广阔发展前景的企业，我们公司以后的发展会随着中国老龄化越来越快的步伐而不断发展壮大。中国的老年人消费市场被誉为“银色市场”。是一个具有无限商机的市场，因为老年人在中国占得比重越来越大，从而会受到社会的重视，而且现在越来越多的子女被工作束缚住，无法在分身照顾父母，更多的老人得不到很好地照顾，从而需要一些专业的机构来帮助他们照顾父母，为我们公司创造了一定的市场。有了良好的市场，加上我们老年公寓的的独特服务，我们预期的投资报酬有一定的市场基础，所以我们会有就较高的投资报酬率，这是投资人投资后的一部分回报。另一方面，我们的老年公寓建立后，一定会相当数量的老人入住，由老人们延伸开，会有更多的家庭了解我们的老年公寓。投资人在投资我们的老年公寓后，能够通过我们老年公寓的这个渠道宣传他们的产品及服务，我们也会为投资人的产品及服务做免费的宣传，从而进一步的提高投资人相关产品的销售量，使投资人从中获取利润。如果我们的老年公寓在市场上拥有一定的份额的话，对投资人的产品及服务会一种无形的宣传，这对于投资人获取利益有一定的帮助。我们成为投资人与社会大众的一个联系渠道，是投资人拥有更多的获利渠道，我们还会通过我们老年公寓的社区服务等，为投资人提高声誉，为投资人树立良好的形象，使投资人赢得更多的群众基础，为投资人开拓更广大的消费市场，使投资人获得最大的利益。我们公司的经营预测状况良好，老年公寓在市场上的成长率较好，这对于我们和投资人都是有利的。投资我们的老年公寓的投资人会在我们公司得到很好的回报。（三）投资人退出策略当我们公司遇到投资人退出时，我们必须有应对投资人撤出的策略，从而保证公司的正常运转，使公司不至于陷入无法运转的状态，并且能把公司因为投资的突然撤出所带来的风险降到最低。我们公司的策略 是：实现投资的良性循环，抓住新的投资机会，顺利进入下一轮投资计划，实现投资的良性循环和增值，进而优化投资结构，控制投资总量。优化财务状况，改善企业财务状况，确保企业现金流量的平衡。优化资源配置，可通过投资退出盘活沉淀、闲置、利用率低下的存量资产，从而完善和调整现有的经营结构，提高资产组合质量和运用效率，达到优化资源配置的目的。引进多元投资主体的企业通过减持或降低在投资项目的股权比例，可以引入专业或策略投资者共同经营投资项目，进行战略调整，集中资源专注发展核心业务和主导产业，提高核心能力。健全公司的治理结构，做好此类的一系列投资退出策略，为我们公司保存实力，并通过投资撤出的机会不断的完善公司的结构，为公司做好长远的发展准备。