赞皇县旅游地产项目建议报告

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1、赞皇县嶂石岩区域旅游项目考察建议报告一、项目基本情况1、区域概况：2、规模：3、村占地现状：人口，土地利用面积4、交通现状（1）目前现状：区域内县城到景区等县域交通便捷。赞皇通往石家庄市区交通主要由元氏上高速解决，或由京赞公路赞皇段到元氏（从赞皇县政府到元氏蟠龙湖区域仅20分钟，元氏段在建中），经蟠龙湖庄院路到达铜冶，进入市区。19（2）规划在建：随着京赞公路元氏段、红旗大街南延工程元氏段（预计年底前通车）的顺利实施，以及平赞高速（6月9-10通过省交通厅可行性研究审查听证会，正在招标发布等前期阶段，计划今年底开工，两年内通车）、

2、衡昔高速（正在勘察，明年动工）、石林高速（正在立项阶段）、石武高铁客运专线的开工建设，将使赞皇到达市区更为便捷，融入省会“半小时交通经济圈”。5、项目优劣分析：（1）优势◇拥有国家风景区景观资源，植被和自然环境较好，资源不可再生；◇项目区域内人文历史元素较多，可与嶂石岩、棋盘山、水库等整合提炼；◇区域内旧村人口较少，利好拆迁集中安置；◇项目所占面积较大，自然条件优越，利与旅游地产概念包装、炒作；（2）劣势◇目前，县域对外交通在一定程度上有局限性，不利于景区地产整体开发；◇目前，县城房市均价在1700-2500元/平米左右，无第二居

3、所楼盘，且年总体消化量约40万平米，未来市场有待考验。◇区域内旧村较为分散，可利用土地有待深入测算。二、旅游产业发展1、旅游产业规划目标坚持大嶂石岩原则，以嶂石岩景区为龙头，努力打造与棋盘山、窦家寨、井陉苍岩山、昔阳大寨、临城溶洞相连的太行山前“1小时经济圈”。2、旅游产业经济收入192009年接待游客30万人次，门票收入250.1万元，旅游业总收入1.5亿元。2011年全县接待游客达40万人次，旅游业总收入突破2亿元。到“十二五”末，争取全县年接待游客突破200万人次，旅游业总收入达到10亿元。嶂石岩风景区2010年年接待游客3

4、5.5万人次，门票收入420万元，旅游直接收入1800万元，年创初会效益6200多万元。3、区域内资源有嶂石岩、棋盘山建成知名风景区，以及赵良弼、秦基伟、宰相府、长沙战役纪念碑等历史遗迹或名人故居，可开发旅游要素较多。三、当地房地产市场概况：（详见后附赞皇县房地产市场调研报告）1、总体状况：目前，市场上主要由城中村开发或新民居建设小产权房和商品房为主。2010-2011年开发量为63.5万平米，年平均消化量约40万平米。多层均价1700-2500元/平米，高层均价2000-2800元/平米。产品类型比较单一，以七层电梯洋房、12层

5、小高层为主，县城中心有部分18-27层高层产品，规模基本在2-5万平米左右。2、市场概要：（1）发展起步较晚2008年之前为赞县房地产市场萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后。2008-2010年为起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向城区周边延伸，形成围绕政务区开发的房产板块。2010年以后开始逐步大规模土地开发，出现5-10万平米规模楼盘。目前在售楼盘主要以中小开发商居多，缺少大型品牌公司进驻。19（2）整体均价不高目前，当地多层产品售价基本在1700-2500元/平米，小高和高层在2000

6、-2800元/平米。从近两年赞皇县房价走势来看，2009-2010年在售项目年度价格涨幅在500元/㎡左右，主要因素由于价格自然涨幅及项目产品成熟度逐步提升而带动价格上涨。从未来市场走势来看，价格仍有上涨空间。（3）产品以多层为主物业类型基本以7层电梯洋房、12层小高层为主，多层认知度较高。户型比例以三室两厅、三室一厅、两室两厅需求为主，户型面积区间以90-120㎡经济型、和120-160㎡舒适型为主要户型。县城中心有部分18-27层高层产品，规模基本在2-5万平米左右。注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。   

7、（4）客群以刚性需求为主客群方面以赞皇县城本地客户为主，集中在25-40岁公务员、事业单位、个体业主等购房人群，约占90%以上，多数以自住为主导需求。周边乡镇进城经商、工作、子女教育等客群为辅。部分人群知识结构普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；主要以三口或四口之家为主；从收入水平来看，目前赞皇居民收入水平较低，多数家庭月收入在3000元以下，购买力有限。（5）营销手段单一项目大多以常规围档、派单、街车巡街等常规手段进行项目推广宣传。由于当地房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装，购房者获得楼盘信息主要以户外广告和亲友介

8、绍为主要渠道。193、二手房概况：以县政府周边已入住高档小区馨苑小区为例，主要由政府公务员等中高收入阶层入住。目前二手房价格为2100-3000元/平米。4、区域地价情况（1）县城土地开发地价：据赞皇县五马山工业园开发区主任张主任介绍，五马山工业区