物业管理手册：设施维护手册

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1、第九章设施设备检验维修手册57电子文档：JYWX001工作维修流程一、工程部工作维修流程为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知大厦运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。二、运行模式各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而总工程师将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各主管带领技术员完成工作后各主管需

2、填报完成工作单，送回给总工程师。为保持维修质量，总工程师将抽样检查各维修工作直以达到高维修品测水平。当完成抽样检查后，总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。工程部员工巡查大厦后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，总工程师将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程经理。日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。5757维修工作单No.

3、部门名称： 日期： 联络人名称： 维修种类：日常/紧急 联络人电话： 发出时间： 工程部专用工程部门：强弱电/消防/空调/给排水/土建接收日期及时间： 负责维修人员名称：()完成日期及时间：完成维修工作需要时间：小时/分钟工作内容工作位置： 维修内容： 完成内容： 57电子文档：JYWX002公共区域设施维修保养细则一、外墙、围墙1.半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。3.每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。二、小区道路1.每年对大厦

4、外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。三、内部大堂、走道及楼梯1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。四、楼顶屋面571.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。3.每年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次

5、检查，发现破损及时修补。五、电器设备1.每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。3.每月统计用电量及电压变化。4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。六、煤气设备1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否

6、漏气。七、照明灯具1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。2.每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。3.每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。57八、电梯1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。2.每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。4.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。九、避雷装置1.每

7、年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。2.每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。十、水泵、上水管道及水箱1.每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。2.每班巡视管道、阀件接口有无异常。3.每班巡视机房附属设施状况。4.每月清扫机房。5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。7.每半年清洗水箱一次。8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。57十一、排水管道、卫生

8、设施1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。3.每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。十二、污水处理及集水井/泵1.每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。2.每三天清理调节池隔栅垃圾。3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。4.每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。5.每季度对潜