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1、建筑物区分所有权的法律研究第4卷第3期2006年7月西安欧亚学院JournalofXi'anEurasiaUniversityVo1.4No.3Ju1.2006建筑物区分所有权的法律研究高涛(中央财经大学法学院,北京100081)摘要:建筑物区分所有权是以某一特定部分为客体而成立的不动产所有权,学界通说认为其是一种三元结构的复合所有权,即包括专有权,共有权和成员权三个部分,与之相对应的,形成相邻关系,共有关系与团体关系.从这三部分的权利内容深入分析了物权立法需要继续加以完善的地方.关键词:建筑物;物权法;区分所有权;专有权;共有权;成员
2、权中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:××××一××××(2006)03-0030-05ThelegalresearchofcondominiumownershipGAoT80(LawSchool,CentralUniversityofFinanceandEconomics,Beijing,100081)Abstract:Thecondominiumownershipreferstopropertytitles.whichtakesacertainparticularpartasitsobject.Theacademicci
3、rcleregardsitasthecompositeownershipofthreelevels,namely,ex—elusivefunction,communityandmembership.Relatedtothisareformedthreerelationships:adjacent,commonandcollective.Fromthecontentsofthethreepartfights,thepresentauthormakesthoroughanalysesofthesomecontentswhichstillne
4、edimproveinthepropertylaw.Keywords:condominium;propertylaw;ownership;exclusivefunctionfight;communityfight;membershipright建筑物区分所有权制度是一项重要的民事基本制度,虽然这一概念引进时间并不长,但在我国实践中却已经长期存在.2005年7月公布的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》中对建筑物区分所有权以专章加以规定,在学界引起了广泛讨论,10月全国人大法工委也对这部分提出了改进意见.本文从建筑物区分所有权法律内涵的
5、基础理论人手,分析并对该部分的立法完善提出了建议.一,问题的提出建筑物区分所有权是以建筑物某一特定部分为客体而成立的不动产所有权.学界通说认为其是一种三元结构的复合所有权,即包括专有权,共有权和成员权三个部分.具体而言,是将一座建筑物④根据使用功能在结构上分为单独使用的专有部分和共同使用的共有部分,该建筑物的每个所有人既享有对专有部分的所有权又享有对共有部分的共有权,以及基于前两种权利而产生的成员权.2005年7月公布的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》(以下简称《物权法草案》)中对建筑物区分所有权以专章加以规定,10月全国人大法工
6、委也对这部分提出了改进意见.从《物权法草案》第73条的规定来看,我国立法也拟采用三元学说.在同一高层建筑内的各区分所有人之间,由于建筑物区分所有权权利内容的三元结构,产生了因专有部分的存在而产生的相邻关系,因共有部分存在而成立收稿日期:2006-02—13作者简介:高涛(1979一),男,山西阳泉人,中央财经大学硕士研究生,从事经济法基础理论研究.①根据《辞海》中的定义,所谓建筑物,"一般是指主要供人们进行生产,生活或者其他活动的房屋或者场所".作为建筑物的区分所有权客体的建筑物质是通常意义上建筑物的一部分.从各国立法来看,为建筑物区分
7、所有权客体的建筑物应当具备满足如下条件:1.能够在横向或者横纵向上区分为若干个独立部分;2.建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用;3.建筑物除区分专有部分外,还必须有共同部分.我国建立建筑物区分所有权制度,亦应当限定在楼房的范围内,包括民用,商业以及服务业用房.参见房绍坤《建筑物区分所有权的构造》,载《中外法学》,1994年第2期.在我国,多层是指八层以下(含八层)的建筑物,高层是指九层以上(含九层)的建筑物.参见建设部[城建字]第194号文.第3期高涛:建筑物区分所有权的法律研究31的共有关系,同时为了维持建筑物的质
8、量和使用功能,各区分所有权人须成立业主委员会,制定管理规约,以协调彼此间对建筑物的利用关系,从而又形成了基于相邻权的团体关系.虽然这一概念引进时间并不长,但在我国实践中却已经长期存在.因此,本文拟从上述三个
