房地产项目融资操作实务研究

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1、房地产项目融资操作实务研究  上海市申达律师事务所 陈初2006年2月28日 房地产项目的融资渠道和方式多种多样，房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资事务在企业内的地位，就同血液对人体的重要性一样，完备的融资方案、顺畅的融资渠道及广泛的资金来源是企业持续发展、做强做大的根本要素。综观现代国内外知名企业集团，无一不是依靠资本运作将企业带入飞速发展的轨道，而资本运作的基本要素就是融资。 目前，股份有限公司进行的首次股票发行（IPO）工作，被称为股票公募（PublicOffering）。

2、相对于公募的公开发行而言，另一种范围更广大，方式更灵活，市场活力更高的私募融资（PrivatePlacement），是值得研究和重视的。本文试图通过我国实际的融资需求和真实的融资交易实务，为房地产企业找到一条符合中国国情的发展道路。 第一章        中国融资市场目前的状况 第一节   国内融资市场基本情况根据中国社会科学院《2005年度金融报告》，从2004年全年的房地产开发资金来源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重呈持续下降态势。1～3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1～6月份房地产投资资

3、金来源合计为7602.8亿元，国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1～9月份，房地产投资资金为11614.1亿元，其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。从多年数据考察，1998年国家预算内资金为14.95亿元，2004年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；债券1998年为6.23亿元，2004年为0.19亿元，所占比重由0.14%下降到几乎为0；利用外资1998年为361.76亿元，2004年为228.20亿元，所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款1998年为10

4、53.17亿元，2004年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金1998年为1166.98亿元，2004年为5207.56亿元，占比由26.43%上升为30.3%；其他资金1998年为1811.85亿元，2004年为8562.59亿元，占比由41.04%上升为49.9%。尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，有一部分是建筑企业和材料供应企业的垫付资金，有80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来

5、自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。上述数据的统计口径及其可信度、真实性等应当还不足以成为一种分析房地产金融业务趋势判断的可量化的基础，相关结论因而只能是停留在参考的层面上。因此，2005年8月5日中国人民银行作为官方机构发布了《2004年中国房地产金融报告》，对我国目前的房地产金融形势

6、和对策提出了较为宏观的分析，但由于在2005年已经过来的这些月里，中国房地产格局和金融形势都发生了极其巨大的变化，此份报告并没有对房地产金融做出多少准确和新鲜的分析和结论，只有一条停止期房预售的建议，引起社会和媒体的争议。2005年8月24日由全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等支持成立的REICO工作室发布了2005年第二季度报告，也主要针对房地产行业的开发商资金课题，指称开发商的资金链越来越紧缺。由于宏观政策调控的后作用力，直接的后果就是房地产行业销售增速普遍下滑，其导致的最为普遍的现象就是开发企业的资金来源大大减少，即，楼市定金、销售预

7、收款、个人住房贷款等三个主要资金来源渠道的流量大幅度下降。同时银行发放的房地产企业贷款并没有政策和趋势证明已经得到缓解。这种局面对房地产行业带来的后果就是，房地产企业经营周期延长，资金周转延缓甚至停滞，资金内部收益率（IRR）大大降低；工程建设进度缓慢，销售量徘徊不前，价格维持在现有水平，价格策略难以奏效，新开楼盘定价犹疑不定；房地产企业经营成本上升，融资投入加大，融资效果不明显，融资成本提高。在我国房地产行业的后新政时期，房地产企业投资资金的来源不仅关乎房地产企业的发展和项目进程，也直接关系到房地产市场本身的前景和新政施行成效。而作为一个高速发展的产业

8、，以及房地产行业自身的特性，在今后一段很长时间里，融资需求会非常活跃并且将会成为