广州保利达东陵马官桥项目发展策划报告

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1、广州保利达东陵马官桥项目发展策划报告谨呈：保利达地产报告内容第一部分：开发目标及经验借鉴第四部分：静态财务分析第二部分：分析与策略第三部分：物业发展建议开发目标及经验借鉴项目初判：1、项目位于二线城市——沈阳近郊，如何突破区域局限、引领市场？城市——沈阳；东北老工业振兴的核心城市，居民消费力很强；区位——东陵区；是城市发展的重点区域，认可度正逐渐提高城市有很好的发展潜力与前景，但现状不成熟，经济有制约自然景观资源水体资源浑河是主要的景观资源，但水岸线东西向，资源环境较差，水体资源较分散生态资源周围大树较多，但是除保利花园附近整治的不错之外，其他都很凌乱水库地形复杂项目初判：7><2、

2、项目具有景观大盘的潜质，但须一定改造;如何营造景观？景观资源图，规划图，地块状态图本项目地块的用地指标总用地面积11<2436总建筑面积15<255<2容积率1.36总户数1104户停车位978个规划指标容积率高，建筑密度小，限高17层，规划指标对物业类型限制大规划路三条规划路将增大地块的临路面，提升交通区位，但道路占地及退缩将增大地块指标压力项目初判：3、项目指标压力大，用地在开发时该如何取舍？规划示意图开发目标——二线城市大盘的成功开发具体表现在三个层面：市场层面——引领项目层面——赢利社会层面——影响力我司对城市大盘的理解由于规模大，大盘与当地城市及市场之间的相互影响是十分密切

3、的;大盘通常不在城市传统中心，区域认同度需培育；市政及生活等配套缺乏或档次不高，需要自我完善；通常有较好的景观资源，但开发时如何有效利用及改造是关键；开发周期长，大盘的品牌塑造十分重要对成功大盘，我们可以去借鉴和参考周边市场环境有可比性规模方面有可参照性资源方面有一定相似性两个经典的“王者”：广州·汇景新城——连续三年荣膺中国十大超级豪宅荣誉北京·星河湾——连续三年荣登北京高端住宅销售榜榜首广州汇景新城位置广州市天河区汇景路占地80万m<2总建98.8万m<2容积率1.<2物业类型别墅、叠加别墅、小高层、高层建筑密度<2<2%绿地率34.7％本期均价33000元/m<2首期开盘<20

4、01年11月<2007年9月1日“中央·庭院”组团开售，80套每套售价超过1000万的单位3小时内全部售罄，成交金额超过8亿王者的霸气位于华南快速干线东侧、广园东路北侧，距天河区CBD约3公里，5分钟车程左右，交通便捷项目位于广州市空间发展战略中的“东进”与“北优”交汇点处，区位优势明显周边高校林立，人文氛围浓厚位于城市核心边缘，“离尘而不离城”，区位优势明显广州汇景新城广州汇景新城并非天生的豪宅地块：曾经面临交通隔离、通达性差，无特别自然景观资源等一系列先天不足城市快速路城市快速路被快速路和铁路隔离：虽然离天河北CBD的物理距离近，但是地块被广园快速路和铁路隔离，交通便利度和通达性

5、都很差，北面则被学校包围，可进入性弱；内外皆无可以利用的特殊景观资源：项目用地为剥蚀残山，耕地、水塘、植被，内外都没有高价值的景观资源广州汇景新城并非天生的豪宅地块：也曾经面临地块内部被市政规划路隔离的痛楚市政路穿越：根据控规，该地块内有三条市政规划路穿越地块零散，噪声污染：项目用地将被分为各个零散的小地块，并会带来大量噪声污染南区西区东区市政规划路除了具有城市的属性外，汇景新城并非天生的豪宅用地；那么，侨鑫是如何去改进和规避这些劣势和不足，如何将优势的资源价值最大化，将它打造成城市豪宅的“王者”呢？广州汇景新城首先，以高度的战略眼光，锁定城市高端人群，高起点地将项目定位为顶级豪宅社

6、区项目以高度的战略眼光，决心打造广州顶级豪宅社区，将目标客户锁定为中外企业高管、金领、私营企业主、大学教授等一系列城市高端人群广州汇景新城修建私家路改善项目的通达性，充分挖掘区位的真正价值，并赢得了与政府合作谈判的筹码广州汇景新城与城市快速路相连的私家路私家路上的主入口大门私家路提高通达性，提升区位价值：为实现顶级豪宅社区的目标，项目自主修建与城市快速路相连的私家路，提高了项目的通达性的同时，充分挖掘了项目区位的真正价值，也提升了区域的地段价值市政规划路改成小区道路：通过地块外私家路的修建，赢得与政府合作谈判的筹码，最后成功说服政府将地块内的市政规划路改为项目内小区道路，提高了项目的

7、整体性和排他性投入巨资内部造景，改善和弥补项目外部景观资源缺乏的劣势广州汇景新城投入巨资打造大面积园林景观及高尔夫练习场投入巨资打造大面积园林景观、高尔夫练习场及<2公里长的生态休闲步行景观带，加强内部景观资源的营造，增加项目的价值点西区中区步行景观道人工湖高尔夫练习场1<2<23345以高端配套、景观等价值点首先开发优势地块，以此打造豪宅形象，并通过持续投入和产品创新、释放新的价值点，提升弱势地块价值，最大化实现整个项目的价值广州汇景新城开发策略用地价值