内江项目产品规划调研报告

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1、内江项目产品规划调研报告本报告的目标有效控制风险，资金回笼快速化和利润最大化本报告主要解决有关项目的三个问题：1、项目的预计销售价格？2、项目的建筑类别及面积配比？3、产品设计及户型设计建议？一、产品定价采用与内江房地产类比楼盘的位置、配套、交通、楼盘规模、户型设计、销售情况六个因素定级评分，再通过各因素的权重计算出各楼盘的得分，然后定量计算出楼盘的销售均价；可比楼盘综合因素量化统计表：因素/权重加州蓝湾金山国际汉安国际尚华名城翰林世家本案位置/0.5888686配套/0.3688766交通/0.36888107规

2、模/0.1688848户型/0.2888868景观/0.31066686总得分＝权重×评分12.8131311.712.811.1销售均价27002600265025002900？说明：预设本案的户型评分为8分；当地市场多、高层产品售价无区别；本案产品销售均价＝五个类比楼盘相应产品均价之和×本案总得分/五个类比楼盘总得分之和所以，可以计算出：多层、高层住宅均价＝2340元/㎡当地汽车车位的价格约为5－6万/个，汽车车库约为6－7万/个；由在售楼盘社区底铺一般在5000－6000元/平方米，结合地段可以大约推断出，项

3、目底铺价格应该在5500元/平方米根据对当地市场的调研，可以得出以下结论：多个大盘集中在去年下半年至今年上半年开盘销售，土地也都为近两年大量供应，所以，供应量会快速放大；去年下半年开盘的楼盘，多数项目的销售价格未有上涨，从中也可反应出各项目的销售压力；一、产品形态规划（一）产品开发形态组合项目可能的开发形态包括多层、小高层和高层三种；以下是可能的产品组合：商铺的规划和面积与现有的规划建议相同，不做大的调整；第一种开发方案：全部建多层；第二种开发方案：全部建小高层；第三种开发方案：全部建高层；分析：按照原有的规划方案

4、；第四种开发方案：建多层和小高层；第五种开发方案：建多层和高层；第六种开发方案：建多层、小高层和高层的混合体；（二）各形态组合的投资收益分析根据土地的属性及建筑规划设计的可行性确定各种可能的产品形态开发组合及最优产品比例；再测算各开发组合投资收益，平衡点和敏感性分析，进行定量的风险评估；根据销售周期、潜在风险、投资收益、资金压力综合评价作出定性风险评估；项目开发成本构成成本项目包含项目（一）土地成本土地使用权出让金、征地补偿费、土地契税（二）建安工程费土建及装修工程费、水电安装、电梯、消防（三）前期工程费可行性研究

5、费、规划勘测设计费、三通一平费（四）基础设施配套费道路工程、排水管道工程、河涌改造工程、中小桥、绿化工程、供水工程、供电工程、电信工程、煤气工程（五）公建配套费变电站、垃圾集散点、路灯配电室、居民委员会（六）不可预见费公共关系等费用（七）开发期间税费城市建设配套费、营业税、供水管网补偿费、供电用电负荷费、工程质量与施工安全监督费、其他税费（八）开发费管理费用、销售推广费用、贷款利息（九）投资总额合计一至八项所有费用之和根据内江当地情况和政府公布的成本范围，测算出各项开发成本值：成本项目得房成本（元/㎡）多层小高层高

6、层（一）土地成本容积率不确定，每平方土地成本暂时还不确定土地契税4％（二）建安工程费75011001400（三）前期工程费949494（四）基础设施配套费180180180（五）公建配套费808080（六）不可预见费808080（七）开发期间税费190190190（八）开发费一至七项和×3％+销售总收入×3%/总建筑面积（九）投资总额合计1374+一＋八1724+一＋八2024+一＋八说明：一般商铺的造价成本会比稍高于住宅，在此则按住宅成本计算；根据内江市场推算，汽车库和汽车位的成本和收益应该相差不大，因车位根据总

7、建筑面积波动而波动，在投资收益测算中不考虑汽车库和汽车位的的投资收益；但在公建配套费用中已考虑到自行车停车位的投入；地块基本技术和规划指标占地面积：35313㎡配套面积＝公共配套、物业及经营用房、汽车库等总面积按占总建筑面积的7％计算土地出让金：5300万土地契税：212万土地成本＝土地出让金＋土地契税＝5512万商业面积：4890㎡（按原规划设计方案）1、第一方案投资分析：全部建多层；（1）当多层容积率为1.4时总建筑面积＝1.4×35313＝49438.2㎡楼面价＝1114.9元/㎡商铺面积＝4890㎡配套面积

8、＝49438.2×7％＝3460.7㎡住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝41088.2㎡项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝1.23亿项目投资总成本=2852.2×72633.9＝1.30亿毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－700万结论：容积率为1.4,全部建多层的方案，则投资亏损700万；（2）当多层容积率为1.5时总建筑面积＝