爱登堡研发中心项目投资建议-(最终稿)

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1、爱登堡研发中心项目投资建议一、项目基本情况（一）项目转让方概况“爱登堡研发中心”为爱登堡（厦门）实业有限公司资产，该公司是由爱登堡（中国）有限公司于2009年在厦门注册成立的全资子公司，企业法人营业执照注册号：350298400011234，注册资本为10250万元；法定代表人：田启明；注册地址位于福建省厦门市湖里区禾山街道园山综合楼五层。（二）项目状况及所处区位：1.项目状况：“爱登堡研发中心”位于厦门湖里区湖里钟宅、岐山路以西，该地块土地房屋权证号为“厦地房证第地00005968号”，总用地面积13349.38平方米，使用权类型为出让，批准土地用途

2、为办公（自用），批准使用期限为2006年10月24日至2056年10月24日；地面建筑层数为7层、2层、10层，其中7层为研发办公楼（A部）、2层为多功能厅（B部）、10层为集团总部办公楼（C部），总建面积36737.5平方米（含地下室），结构质式为框架结构，批准房屋用途为办公。项目各层面积及层高情况如下：研发办公(A部)建筑面积层高多功能厅(B部)建筑面积层高集团总部办公(C部)建筑面积层高负1F　4.7负1F　4.7负1F　4.71F1430.4151F1239.1451F1957.4952F1468.964.82F1558.287.22F1651

3、.653.63F1428.364.8屋面67.23.63F1809.193.64F1422.84.8　　　4F1769.193.65F1422.84.8　　　5F1769.193.66F1422.84.8　　　6F1769.193.67F1422.84.8　　　7F1769.193.611屋面120.963.6　　　8F1612.193.6　　　　　　9F1452.193.6　　　　　　10F1295.193.6　　　　　　屋面129.012.7小计10139.89　　2864.62　　16983.67　合计地上建筑面积29988.18地下建筑面积67

4、49.32总建筑面积36737.5车位168注：因出让方提供资料不全，以上数据为我司根据所掌握图纸重新测算。地下建筑面积暂按6749.32平方米，车位按照每个40㎡计，则共计车位168个。2.项目区位：该项目位于安岭路与岐山路的交界处，位于安岭路北面，岐山路西面，西至厦门盈晟纺织科技有限公司，北至厦门新希阳纳米织物科技有限公司，项目位于湖里高新技术园区内。3.项目建设现状及周边、交通情况：11该项目周边写字楼、总部大楼林立，三六一度、乔丹、泉舜集团、亿华科研中心等皆聚集于此。距离距离云顶北路约300米，距离红星美凯龙约900米，距离高崎机场约2.5公里

5、，距离集美大桥约3公里，交通环境较为便利。二、经济分析（一）项目现状与收购改造说明现该项目已建部分总建筑面积约36737.5平方米（含地下室），可作为办公写字楼进行出租；截止2014年5月5日，该项目三栋楼均已封顶、框架呈现，并且10层集团总部办公楼（C部）完成落架、外立面已呈现。该项目出让方将以公司股权转让的方式进行，根据出让方的报价，该项目的实收价格为8800元/平方米（含地下室面积）；项目股权持有方为香港注册企业，若按收购外资企业流程进行，根据收购股权的税收规定，我司需缴交代扣代缴企业所得税为合同价格的10%；根据与评估公司的沟通，该地段土地市场

6、楼面价格为4500元/平方米（不可分割出让）或5500元/平方米（可分割出让），我方若收购该项目需补缴土地差价。（二）区域写字楼地价、租金及售价参考2013年区域写字楼地块出让参考地块编号占地面积（㎡）总建面积（㎡）总地价（万元）楼面地价（元/㎡）112013P046684.968130003830万2946.152013P058074.183200006000万30002013P066643.220167005010万30002013P075967.804144004320万3000以上地块皆处于湖里高新区内，从其拍卖情况中的出让楼面地价来看，本项目

7、可参考楼面地价约3000元/㎡。区域写字楼租金参考区域户型租金（元/㎡·月）月租金（元/月）楼层装修水平湖里高新区复式130㎡34.545008F/9F精装湖里高新区复式86㎡2925007F/9F湖里高新区86㎡309F/10F湖里高新区800㎡369F/10F湖里高新区1290㎡397F/10F项目周边写字楼租金价格约30-40元/㎡·月，其中个别精装修产品租金较高，本项目经济估算采取中等租金水平约35元/㎡。区域写字楼售价参考区域户型售价（元/㎡）总价（万元）楼层装修水平湖里高新区1442㎡1230917756F/9F简装丰禾中心800㎡1250

8、010005F/10F湖里高新区970㎡8800金海湾财富中心294㎡13775.5405五缘