中原地产：乌镇项目产品研究报告

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1、中原地产：乌镇项目产品研究报告乌镇项目产品研究报告第一部分基础定位篇一、项目地块评析<#004699'>1、项目地块现状评价2、项目SWOT分析及对策二、项目定位构想<#004699'>1、项目核心价值的思考2、项目开发理念3、项目定位构想4、目标客户群选择及描述第二部分产品建议篇一、总体开发思路<#004699'>1、总体开发原则2、项目主题概念3、市场传播形象描述及案名建议二、项目总体规划及功能说明<#004699'>1、总体规划建议2、产品线组合及规划要点3、各区商业功能设计三、产品深度建议<#004699'>1、酒店说明/体量比

2、例/户型设计/建筑外观/景观系统/室内装饰/公共部分装饰/会所配套2、商铺体量比例/建筑设计/商铺面积分割、价格区间及目标人群/各区业态组合及产品设计要求/路网及公共空间3、住宅体量比例/户型建议/建筑设计/景观系统/建材配套四、物业配套建议<#004699'>1、地下车库2、智能化建议3、物业管理及经营公司建议第三部分经营建议篇一、项目销售价格<#004699'>1、价格带的选择2、各类产品售价建议二、项目成本核算及收益分析<#004699'>1、项目成本核算2、项目投资收益预计3、项目开发模式及开发次序三、项目经营模式建议<#004

3、699'>1、项目未来经营方向的确定2、项目经营管理模式的建议第一部分定位基础篇一、项目地块评析<#004699'>1、项目地块现状评价地块位置：本地块位于桐乡市乌镇镇，北临浮澜桥港，东靠乌桃公路（桐乌公路），南侧与西侧均为新规划道路。北侧浮澜桥港的支流在基地的西侧流过。基础技术经济指标总用地面积：29527㎡总建筑面积：454<#004699'>10㎡容积率：<#004699'>1.54地形地貌本地块为较规则的长方形块状。地势平坦，其中北侧为浮澜桥港，其支流流入地块西地块，将整个地块划分为东西两地块比例<#004699'>1：5的两部

4、分。（基地图）自然环境乌镇地处两省三府七县之间，有;千年古镇;之称，<#004699'>1300多年的建镇历史留下了众多的历史遗迹与深厚的文化底蕴。乌镇至今仍保存了一大批独具特色的清、明时代的江南水乡民居建筑，古桥、古厅、古巷镶嵌其中，保存完好。城市规划古风犹存的东、西、南、北四条老街呈“十”字交叉，构成双棋盘式河街平行、水陆相邻的古镇格局，体现了小桥、流水、古宅的江南古镇风韵。镇上的西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。近年来政府加大对乌镇历史文化名镇保护的投入，对乌镇名镇古街分为“绝对保护区”、“重点保护区”、“一般保护区”、“

5、区域控制区”四个保护控制区。从今年年初开始，乌镇古镇保护二期工程正式启动。二期项目分为西栅和南栅两块，其中南栅在乌镇南部，全长<#004699'>1<#004699'>100米；西栅在乌镇西北部，全长<#004699'>1300米。整个工程包括古宅厅堂及文物古迹保护修缮工程，古镇管线地埋工程，河道治理、旅游通道及古道整治、民居拆迁安置及附属工程等，项目总投资约3.5亿元。经济发展<#004699'>1999年5月，桐乡市府作出了乌镇古镇保护与旅游开发的重大决策，组建了乌镇古镇保护与旅游开发管理委员会。2000年底，投资8000多万元、面

6、积<#004699'>1.3平方公里的一期工程全面完成并对外开放，200<#004699'>1年公司又投资2500万元建成了旅游停车场、餐饮中心及售票中心、旅游商品街等。较之周边五大古镇，乌镇旅游业起步晚，但由于规划保护和推广力度较为到位，乌镇景区每年接待游客的人次持续保持20%以上的年增长率，2003年接待游客超过230万人次目前旅游收入、游客人数和旅游资源名气都已达到了六镇之中的中游水平，旅游业的发展势头良好。人口环境乌镇总人口6万，其中镇区常住人口<#004699'>1.2万。2002年居民人均消费支出8232元，食品类、文化娱乐

7、、教育类支出、衣着类分列支出的前三位，食品类支出以超过40%的比重占据了主导地位。居住类支出仅占总支出的8%。商业配套商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个线状分布，以临街商铺为主。乌镇的商业市场，虽然商铺数量较多，但分布区域十分分散，而且规模较小，经营档次不高，购物环境较差，大都处在中档偏下的水平。乌镇许多商户经商观念保守、陈旧，是造成乌镇商业衰落的又一症结。一间小店，十年不变，是许多乌镇商户的特点。以新华路为商业龙头，向子夜路、甘泉路等路段扩散，以临街商铺为主，以旅游休闲消费为重点生活配套乌镇现有高中<#

8、004699'>1所，初级中学<#004699'>1所，小学2所，县级综合医院<#004699'>1所，精神病专科医院<#004699'>1所，镇卫生院<#004699'>1所，另外，各村均有保健站，大多数