商业用地基准地价评估

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1、商业用地基准地价评估探析内容提要基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。关键词：商业用地基准地价评估AbstractBenchmarkp

2、riceisthecoreofChina'slandsystemisthestandardvarietyofotherland.BenchmarkLandPricesinstandardizingtheassessmentoftherealestatemarket,andpromoteoptimalallocationoflandresources,landusetaxhasplayedapositiverole.Andthebenchmarkpriceofcommerciallandinurbancenter

3、splayadecisiveroleintheformationandchange,sotheassessmentofstandardlandpriceofcommerciallandisveryimportant.Thisarticleexaminestheconnotationofbenchmarklandpricebasedonpreliminaryanalysisofthecommerciallandpremiumassessmentbaseandassessmentofideas,andtotaket

4、hetownofUlantwosamplepointsin2005,forexample,detailedanalysisoftheincomeapproachandthecontractpriceofpeelmethodInthecommerciallandpriceevaluationoftheapplication.keywords：CommerciallandStandardlandpriceEstimate朗显示对应的拉丁字符的拼音 字典朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典目录一、基准地价的涵义与特点1(

5、一)基准地价的涵义1(二)基准地价的特点1二、基准地价的评估思路1三、商业用地级别的划分与确定1(一)土地定级因素选取及权重确定1(二)定级因素分值计算与级别划分2四、商业用地基准地价的测算与确定3(一)样本点地价的测算方法3(二)样本地价的测算举例4(三)样本地价的修正5(四)级别基准地价的确定模型6参考文献：6商业用地基准地价评估探析商业用地的估价是对城市中的商业用地,即从事商品流通的经营和管理部门所使用的土地及其房屋建筑用地,包括商店、仓库、货栈、场地及营业办公用房等用地的土地价格做出评估。商业用地是城市

6、中最重要的一种用地类型,它对于离市中心的远近和交通便捷程度等十分敏感,同样的经营项目和相同规模的商业企业,分别处于市中心和市区边缘,会产生相当大的利润差异。商业用地不仅对区位很敏感,而且对城市中心的形成和变动,对住宅用地、工业用地等起决定作用。因此商业用地基准地价的评估十分重要。一、基准地价的涵义与特点(一)基准地价的涵义基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类

7、型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。(二)基准地价的特点基准地价具有以下几种特点：1.全域性，城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价，即商业用地、住宅用地或者工业用地等。2.权威性，由于基准地价是由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布的，因而具有权威性。再次，在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准，也就是说基准地价是分用途定价的。3.平均性，基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采

8、取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准，即基准地价是一种均价。4.期限性，基准地价是有期限的，它是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。5.实效性，基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。二、基准地价的评估思路土地价格评估，首先应选择影响土地级别划分和价格的因素，如繁华程度、交通条件、基