安徽黟县宇仁现代城项目市场定位与营销思考

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1、安徽黟县宇仁现代城项目市场定位与营销思考谨呈：宇仁集团总部安徽黟县宇仁现代城项目市场定位与营销思考??目标下的战略目标下的战略??黟县宇仁投资建设有限公司我们要适度创新，把项目打造成为黟县品质最好的花园社区！——欧阳朝信（宇仁集团董事长）PARTONE我们的目标本报告是严格保密的。4目标分解是迅速回收资金是利润最大化是销售的持续增长各位同仁，你们认为我们的目标是什么？打造黟县标杆项目,为后续开发做品牌本报告是严格保密的。5目标界定：规避市场风险，快速回现是首要目标规避风险>快速回现>可持续销售>打造黟县标杆项目问题：如何实现低风

2、险、快速销售、利润合理化的定位、定价以及营销策略？为达到目标，本项目该：如何定位？——为项目找魂，打造项目核心竞争力;商业体量较大，业态如何定位与招商？如何定价？——如何突破价格瓶颈？凭什么卖的比公园首府贵？（实现目标利润的价格策略）如何快速去化和回笼资金？——恰到好处的推案节奏和营销策略面临核心问题客户目标排序客户困惑市场在哪里？(宏观背景？地产走势？产品空间？)客户是谁？他们在哪里?如何塑造项目核心竞争力？PARTTWO市场解构一、城市概况一、城市概况本报告是严格保密的。8黟县定位——旅游目的地的整体功能形象不确定。目前市场和政府部门对黟县旅

3、游的认知还是停留在世界文化遗产地观光，且局限在西递宏村两个景点。??黟县因黟山（黄山）而得名，总面积857平方公里，辖8个乡镇，总人口9.67万，其中城镇人口7><2.6万左右。建置于公元前<2<21年，是全国历史最为悠久的文明古县之一，也是“徽商”和“徽文化”的发祥地之一。??提出的“全国一流旅游经济强县”和“中国乡村旅游第一县”只是政府宣传的奋斗目标，并不是功能形象，由于长期忽视对功能形象的准确定位和宣传，致使黟县在“两山一湖”旅游经济区中的地位和作用常常被边缘化，在全市、全省区域旅游重点规划中黟县作为旅游子系统常被低调处理。??回顾黟县的旅

4、游宣传，曾使用过的主题宣传口号有如下几个：1、中国桃花源。<2、桃花源里人家。3、中国画里的乡村。4、世界遗产、世外桃源。5、中国乡村旅游第一县。6、世界遗产地—黟县。7、中国明清民居博物馆。??黟县<2008年财政收入首破亿元大关，完成10586万元，增长<21.6%；??黟县没有中大型支柱企业，70%经济收入以旅游为主，其余以小型企业和农业为主，小型企业有蚕丝厂和几个小型罐头厂；??人均收入农村3000-5000元，城区人口平均收入1.5-<2万元左右，其中旅游区的收入相对要高于城区人均收入。本报告是严格保密的。9为改变“西递宏村热”、“县城

5、冷”的尴尬局面，以打造综合性旅游服务中心为目标，黟县顷力打造县城，重塑“文化名城”风采??黟县县城作为安徽省历史文化名城，以“小而古、小而精、小而特”著称于世，随着黟县旅游业的发展，县城的旅游服务功能已不能适应旅游业的发展，近两年黟县县委、县政府为改变“西递宏村热”、“县城冷”的尴尬局面，以打造综合性旅游服务中心为目标，拉开了城市建设框架，多方筹措资金，围绕建设特色型旅游城镇的定位，加快城镇建设步伐：??一是加快市政工程建设。已完成县城旅游过境公路、五溪山大道、桃花源入口等旅游主干道建设，并大力实施亮化工程，添置<200盏高杆路灯和彩灯，以营造流

6、光溢彩的夜色古城景观氛围，总投资达3000万元。??二是加快招商引资步伐。引进金陵黟县宾馆、开元盛世、明清徽州、左岸假日娱乐城等项目，完善旅游基础设施。??三是加快旧城改造步伐。改造了马道路、翼然路、沿河西路、车站广场等基础设施项目，建成了西递路、滨河东路等步行街区，实施道路绿化、美化工程5000平方米，给游人一个轻松休闲的娱乐场所。??四是着手开发“费家弄”古城综合休闲度假区项目，总投资5000万元，以打造特色鲜明的古城文化旅游吸引物，为城区旅游发展奠定良好基础。??五是启动政务新区建设。二、市场竞争个案分析二、市场竞争个案分析本报告是严格保密

7、的。11竞争对手1项目名称：公园首府??开发商：黄山瑞琪房地产开发有限公司??地理位置：黟县翼然路??产品类型：徽派多层建筑??价格：一期均价1700元/㎡，二期1800元/㎡??占地面积：8.1万平米??总建筑面积：9万㎡??容积率:1.11??绿化率:41%??规划特色：总体形成南低北高，东地西高的围合布局，以水街，石板街、商业街构成三条公共景观带；以环路为中心发散出九条步行回家的路线；以前后两排住宅围合而成徽派标志性的十二个院落景观空间，从而形成独特的中国式居住的世界理念。??销售情况：销售状况一般，<2007年初开始销售，一年多的时间，一

8、期3.6万㎡左右还未销完；二期08年11月开盘，还有约300套。黟县首个三维立体景观社区本报告是严格保密的。1<2竞争对手<2项目名称：