我国有效实施物业税政策的若干建议

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1、我国有效实施物业税政策的若干建议［摘要］目前，我国房地产税制严重滞后于房地产市场的企业和个人征收房产税和城镇土地使用咝税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平搿税负下的内资企业和外资企拳业的平等竞争。还有一些如聱税基不合理、重复征税、税臼负负担较重等一系列问题。骞要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开亘征物业税，将部分税种合并暂与取消，并清理房地产乱收鼾费现象，严格取消不合理、咙不合法收费。根据wto相醒关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收旨物

2、业税。变复杂的税费制度霏为较为规范简化的税制，避饼免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，脉有利于房地产税收制度的规珠范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条悔件。2、有利于改变地方政府的短期行为当前炀的土地批租制给各地方政府诫带来可观的收益，也为地方岈政府追求政绩，通过出售土地换取收入，即所谓的“寅龃吃卯粮”搞建设提供便利。Х同时，也会造成土地资源的瞒极大浪费。而物业税作为一奥种“细水长流”的土地管理獐体制以及相应的税费制度，浪可以有效地改变政府这种急迨9/9功近利的短期行为，可

3、以在恩一定程度上压抑政府卖地的岁积极性，并且使其卖地时更荦理性，规避目前地方政府过洌量开发与出让土地，促使城屑市土地资源的合理配置。开镬征物业税后，由于政府参与禾保有阶段物业增值收益的分配，为长期的收益着想，为唆增长当地政府的财政收入，划政府会千方百计地优化当地梳的投资环境，提高辖区内的繁荣程度。在当地居住的人擢越多，人气越旺，会让当地倾的房地产不断升值，物业税也就越多，政府的财政收入获就会相应增加。LOcAL畜hOsT3、有利于规陆范房地产市场目前我国敬在土地买卖、拍卖上缺乏透歧明度和公正性，许多

4、好的地ˉ块基本上是转了几手才到开楼发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价ε中，造成房价的普遍恶性上棹涨。“炒楼”这种现象也非跤常普遍，导致城市房价飘升螵，增加了实际需求者的购房抓成本，扰乱了房地产市场秩∮序。通过开征物业税，可以钙在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，鲦老百姓购房成本也随之下降苎，抑制了高价物业的转手。巩此外，由于物业保有阶段的署成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼侍”者的积极性。9/94、导禳致房地产商的过度开发嗟如果征收物业税，使得土地桂取得成本降

5、低，而相关税费的合并或取消，占开发成本很大比例的税费转嫁给了消粒费者，开发商的筹资额和筹肀资成本大大下降，项目的总嫒开发成本下降，房地产开发弦进入门槛也随之降低。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一个部分，膛如果并入，那开发商的开发成本较现在而言几乎无成本纺。同时，购房者的购置成本厉也降低，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛揩降低的前提下，开发商不可吵能会闲看花起花落，极有可街能一头扎进土地市场，在合藐法免税的前提下，进行更加谅疯狂的圈地运动，出现“羊↑

6、吃人”的情形，使更多农民埒失去土地。而过度的圈地可链能导致开发商的过度开发，盆房地产市场的虚假繁荣，最Υ终造成空置率的提高。植三、有效实施物业税政策的×若干建议1、明晰土地起产权，理顺各种产权关系。征收物业税，必须要求房蝾地产所有者拥有完整的房地产产权。但是，现在我国土讥地产权有两种形式：一是国亢9/9有，二是集体所有。目前比剂较突出的是集体土地，开发虍商随便占用农民土地，随便沲改变土地用途的现象普遍。衫其原因就是产权不清晰，没俅有明确的集体土地的法人代刭表。开征物业税，应理顺相关产权关系：首先，国有

7、土耄地和集体土地应该并轨。当惨前在我国集体土地私有化是环现实的，为保证集体土地的×数量，应把集体土地变为国纡有。其次，土地使用形式应λ该并轨。现在从土地使用形完式上看，有出让，有划拨，扯这两种不同形式在房地产产ギ品的价值量上差别很大。其沸三，我国的住宅建设，有多砭种形式:商品房、经济适用方房、合作建房、集资建房、拖房改房等等，除了以出让方式取得上地使用权的商品房雍以外，后几种性质的房屋，挚由于土地取得方式比较特殊啶，加上存在政府的转手、转槐包等行为，产权区分相对困聂难，因此，对这部分房屋的俑确权工作成为

8、开征物业税的亮重要前提。第四，建立科学锇的房屋产权信息公示和查询疱系统。要对房屋业主的信息蜈进行全面采集，以便明确该蒹业主拥有房屋的性质、类型镧、面积以及套数，从而方便衣物业税征收的管理工作。2︼、完善物业税评估体系碣首先，统一评估体系，我国目前有建设部所属的房地产酃评估机构，国土资源部所属诊的土地评估机构以及国资局譬所属的资产评估机构，三者目的评估对象具有一定的交叉犸性，对同一个不动产的评估⑧，可能会得出三个不同的价9/