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时间:2018-08-05
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1、房地产估价复习资料一、从估价的角度对土地的基本认识(P8)土地:坐落、面积、形状、四至、地形或地势、周围环境或景观、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制(土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量体型和色彩、地面标高、其他要求)、其他等。二、从估价的角度对建筑物的基本认识(P10)建筑物:坐落、面积、层数和高度、结构、设备、装修、平面格局、建成年月、维修养护情况及完损程度、利用现状、产权状况、外观、公共服务设施完备程度、其他等。三、房地产
2、价格的类型(P17)(一)市场价格、理论价格和评估价格(二)土地价格、建筑物价格和房地价格(三)所有权价格、使用权价格和其他权益的价格(四)市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值(五)买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值(六)总价格、单位价格和楼面地价(七)基准地价、标定地价和房屋重置价格(八)起价、标价、成交价和均价(九)拍卖价格、招标价格和协议价格四、房地产价格的影响因素(P23)(一)房地产自身因素1、区位因素(1)位置:方位、距离、朝向、楼层(2)交通(3)周围环境和景观:大气环境、水文环境、
3、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境(4)外部配套设施2、实物因素(1)土地实物因素:面积、形状、地形或地势、土壤及地基状况、宗地内集成设施完备程度和场地平整程度(2)建筑物实物因素:建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高或净高、空间布局、防水,保温,隔热,隔音,通风,采光和日照、外观、完损程度3、权益因素:权利状况、使用管制、相邻关系(二)房地产外部因素1、人口因素:人口数量、人口结构、人口素质2、制度政策因素:房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策、相关规划和计划3、经济因素:经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率
4、4、社会因素:政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机5、国际因素6、心理因素7、其他因素6一、房地产估价含义(P2)房地产估价也称房地产价格评估或房地产评估,是指房地产专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动二、房地产估价原则(P39)(一)独立客观公正原则(二)合法原则(三)最高最佳使用原则(四)估价时点原则表1估价时点与估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去(回顾性
5、估价)过去过去现在过去现在现在未来未来(预测性估价)未来未来(五)替代原则(六)谨慎原则三、市场比较法的概念、理论依据、适用范围(P48)(一)市场比较法的概念市场比较法也称为比较法、市场法,是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的交易价格做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法(二)市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。(三)市场比较法的适用对象和条件1、适用对象:(1)住宅:普通住宅、高档公寓、别墅等;(2)写字楼;(3)商铺;(4)标准厂房;(5)房地产开
6、发用地注:数量很少的房地产;很少发生交易的房地产;可比性较差的房地产2、条件:是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易四、选取可比实例的选取(P56)一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)五、建立价格可比基础(P59)(一)统一付款方式(二)统一采用单价(三)统一币种和货币单位通常情况下,先换算货币、后进行交易日期修正时,此时采用成交日期时的汇率;如果先按原币种的价格进行交易日期修正时,对进行了交易日期修正后的价格,则应采用估价时点的市场汇率换算货币。(四)统一面积内涵(五)统一面积单位6一、收益法及其理论依据、适用对象和条件(
7、P93)(一)收益法的概念收益法又称收益资本化法、收益还原法,是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。(二)收益法的理论依据收益的理论依据是经济学中预期原理。(三)收益法的适用对象和条件1、收益法的适用对象:是有收益或有潜在收益的房地产。2、收益法估价需要具备的条件收益法适用于有收益或有潜在收益,并且收益和风险都能够量化的房地产,如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产;而对于收益难以量化的房地产价格的评估则不适用,如政府办公楼、学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。二、收益法的计算方式
8、(P95)(一)基本计算公式(二)净收益每年不变的公式1、收益期限为有限年的公式2、收益期限为无限年的公式(三)净收益在前若干年有变化的
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