论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题

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1、论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定……商瀣品房住宅小区停车位的产权煞，是指其房地产权。房地产ぃ权

2、包含土地使用权和建筑物渐、附着物所有权两方面的财产权利。长期以来，由于逻我国物权立法的缺位，社会伛忽视对公民私有财产的保护ム，公民的私有财产、共有财骐产的确定和权利边界经常处肀于含糊不清的尴尬状态。商钒品房住宅小区停车位的产权沩归到底属于谁？在现有的法阐律条文中，人们似乎无法直肌接找到答案，其产权归属似カ乎仍处于混沌状态。对于虼商品房住宅小区停车位产权暗归属的认识，现行有以下几湾种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房抿地产开发商与买方置业者在ク房地产买卖合同中约定，依椹合同约定确定其产权归

3、属。哙二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地碲产买卖合同中对小区停车位矩产权没有约定或约定不明时蕞，推定小区停车位的产权属ｈ于买方置业者共有，或由房∞地产开发商所有。三是销售甭成本收益归属论。当房地产嗬开发商未将小区停车位建设诈成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位京的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业刀者共有。四是登记凭证确权胃论。商品房住宅小区停车位祺的产权依买卖合同约定，经用房地产登记机关登记确权，仙由房地产权证持有者所有；唬否则，其产权处于不明状态昏。本人认

4、为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭蝉证确权论中的“商品房住宅庥小区停车位的产权，依买卖熳合同约定，经房地产权登记甾机关登记确权，由房地产权雎证持者所有”的认识是正确萏的。但是，登记凭证确权论篓中“否则，其产权处于不明理状态”的认识有失偏颇，其仡忽视了我国现行房地产登记筛制度的现实和缺陷，以致认秭识上出现以偏概全的状况。í以上所述的四种不同认识吟均不能全面、恰当、准确地芙解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。本珂人试图在现行法律制度框架脱之下，分析和研究有关房地叽产权法律制度的特征、商品锴

5、房住宅小区停车位的存在形绡式、商品房住宅小区土地使期用权的取得与房地产权的产铰权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关汕系，计入建筑容积率的建筑绌面积和不计入建筑容积率的裉建筑面积与土地使用权之间┫的法律关系，运用逻辑推理糌的方法，探讨和研究商品房艟住宅小区停车位房地产权的飧归属。一、现行法律制度蕻框架下，房地产法律制度的獯形式、房地产权的内涵和特笛征。1、房地产法律制度的形式。在目前的法律、わ行政法规、地方性法规、规揖章和规范性文件中，有

6、关房渡地产行业的法律规范构成了ｂ现行的房地产法律制度。房汇地产的法律制度涵盖了土地霉使用权、房屋所有权、房地狴产开发和转让、房地产行业饶行政管理五大方面的内容，颤其各方面的内容都有可能涉渌及到房地产权这个重要问题硕。2、房地产权法律制度奶的具体内涵与规范。《中鸟华人民共和国城市房地产管椋理法》第三十一条规定：房铀地产转让、抵押时，房屋的ц所有权和该房屋占用范围内苠的土地使用权同时转让、抵党押。第四十一条规定：房地日产转让时，土地使用权出让趟合同载明的权利、义务随之逄转移。第四十八条规定：房地产抵押，应

7、当凭土地使用擦权证书、房屋所有权证书办⒑理。第五十九条规定：国家拓实行土地使用权和房屋所有枋权登记发证制度。第六十条坟规定：以出让或者划拨方式乌取得土地使用权，应当向县誉级以上地方人民政府土地管咆理部门申请登记，经县级以砬上地方人民政府土地管理部瘘门核实，由同级人民政府颁哒发土地使用权证书。在依法φ取得的房地产开发用地上建卡成房屋的，应当凭土地使用虻权证书向县级以上地方人民侬政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府蠖房产管理部门核实并颁发房⑸屋所有权证书。房地产转让疋或者变更时，应当向县级以肷

8、上地方人民政府房地产管理Ⅹ部门申请房地产变更登记，痊并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理蒹部门申请土地使用权变更登悫记，经同级人民政府土地管铬理部门核实，由同级人民政茧府更换或者更改土地使用权峄证书。第六十二条规定：经预省、自治区、直辖市人民政铆府确定，县级以上地方人民加政府由一个部门负责房产管怛理和土地管理工作的，可以屑制作、颁发统一的房地产权飚证书，依照本法第六十条的璐规定，将房屋的所有权和该趴房屋占用范围内的土地使用λ权