房屋赠与相关问题分析

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1、房屋赠与相关问题分析一、口头赠与的效力根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”，可知，赠与合同在赠与的财产转移之前并未生效，赠与人随时可以撤销赠与。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，可知，赠与的房屋作为不动产，只有办理完转让登记的手续才发生物权转让的效力，即赠与的房屋只有办理完过户手续，所有权才发生转移。综上所述，口头赠与房屋合

2、同，只有在办理完房屋过户手续后，才发生效力，可知口头赠与房屋合同目前是没有效力的，赠与人随时可以撤销。二、保证受赠人最终可以拥有回迁房并办理产权证的建议（一）办理房屋赠与公证，保证赠与合同有效，而且也是房屋过户登记所要求的手续。1、赠与房产过户必须办理公证根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）第三条“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”，可知，赠与房产过户必须办理赠与合同公证手

3、续。1、有权受理的公证机关根据《中华人民共和国公证法》第二十五条“自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。”，受赠人可以请求赠与人到赠与人住所地、赠与行为发生地或不动产所在地公证处办理赠与公证。3、赠与公证收费标准根据《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》第一条第（三）款“证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2％收取，最低收取200元。”，各地收费标准上下一般不超过

4、10%。（二）建议在拆迁前将被拆迁房屋登记户主变更为受赠人1、避免回迁房受政策限制，短时间内无法过户。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ”、第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”以及《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。  购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”，可知，回迁房如属于商品房性质，则只有在取得

5、房屋所有权证书后才能进行转让；如属于经济适用房性质，则在5年内不得转让。2、回迁房过户需缴纳多项税费如届时回迁房可以过户，但因回迁房价格较拆迁前房屋价格高，过户需缴纳赠与合同公证费（受益额的2%）、契税（受赠房屋评估价或者原交易价格的3%）、个人所得税（房屋价值的20%）等多项高额的税费，成本较高。