以房抵债法律问题浅析

《以房抵债法律问题浅析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、以房抵债法律问题浅析【摘要】近年来，以房抵债现象层出不穷，涉及以房抵债的纠纷也越来越多，但以房抵债仍是一个颇具争议的话题。目前，对于以房抵债行为的认定众说纷纭，并没有统一的定论。本文结合绍兴县某品置业有限公司破产清算案中涉及的以房抵债问题，参考司法实践中关于以房抵债的不同观点，具体分析以房抵债的性质与效力，以期今后为当事人提供更优质的债权债务处置等法律服务。【关键词】代物清偿以房抵债诺成性实践性一、以房抵债的概念以房抵债，从法律层面上来说，归属于确定抵债物——房屋的以物抵债行为，实质上是以物抵债即代物清偿的一种。虽然我国法律同样没有关于

2、代物清偿的明文规定，但不可否认，代物清偿是我国法律允许的一种债务消灭的方式。关于代物清偿的概念，学者认为，代物清偿是指债务人以异种给付代替原债所约定的给付并完成物权的转移，从而使原债消灭。关于本文所要讨论的以房抵债的概念，笔者参照代物清偿的概念来确定，以房抵债指的是当事人双方达成变更原债的履行方式，以房屋抵偿原债的合意，约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价抵偿原先的债务，并根据合意将房屋产权转移至债权人名下的行为。在实践中，当事人双方达成以房抵债合意的表现形式多样，例如签订以房抵债协议、房屋买卖合同等等。二、以房抵债的法律性

3、质与效力以房抵债并不是一个法律概念，而是一种社会现象。由于我国法律对于以房抵债这一社会现象未做评判、调整，尚无明文规定，致使理论、实务界对于以房抵债认定的意见分歧较大，未形成的共识。根据以房抵债合意达成的时间不同，可以将以房抵债分为两类，一是债务清偿期届满前的以房抵债，二是债务清偿期届满后的以房抵债。（一）债务清偿期届满前的以房抵债对于在债务清偿期届满前，当事人达成以房抵债的合意，在司法实践中一般认为该以房抵债名为以房抵债，实为债权的担保。在债务未到期前，当事人双方约定，债务到期后，若债务人无力清偿债务的，则以房屋作为抵债物清偿原债务。

4、学者认为，尽管双方之间并非直接明确地约定将抵债协议中的房屋作为原债的担保，同时抵债协议中有约定抵债价格，满足房屋买卖合同的条件，但透过现象看本质，债权人与债务人在达成以房抵债合意时的本意是债务到期后履行原债务，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据该条规定的理解，我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债

5、务清偿期届满后直接转移所有权的，存在以房抵债协议违反上述法律规定而无效的风险。因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现，而在债务人无力清偿到期债务的情形下未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法禁止流抵条款的约定内容是一致的。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务到期后的清算方式的，该以房抵债协议有效，但依然不能否认其担保的性质，又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，因此该以房抵债仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。部分学者认为，以买卖合同形式的以房抵债并

6、不违反我国法律关于流抵的强制性规定。该观点在最高院的判例中有所体现，和最高院在朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司再审一案参见《最高人民法院公报》2014年12期，案号：:最高人民法院(2011)民提字第344号中的裁判思路是一致的。在该案中，最高院同时认可民间借贷和房屋买卖两个民事法律关系，认为两个合同都是双方真实的意思表示，依法合法有效。借款合同与商品房买卖合同同时成立，借款合同履行不能后方可履行商品房买卖合同的约定并不影响商品房买卖合同的效力。上述以房抵债不违反我国法律有关禁止流抵的规定，当事人有权要求并通过履行《商品房买卖合同》

7、取得房屋所有权。但最高院在2015年公布的民间借贷司法解释中对此作了相反的规定，该司法解释并不支持上述案例所阐明的观点。民间借贷司法解释第二十四条对同时成立的民间借贷合同与买卖合同的性质作了详细的规定，最高院认为在债务人提供买卖合同作为民间借贷合同担保的情况下，一旦借款清偿期届满后债务人无力还款，而债权人起诉要求履行买卖合同的，法院应建议债权人变更诉讼请求为履行民间借贷合同，否则法院对于其起诉予以驳回。此外，最高院认为，法院作出的以民间借贷法律关系审理的判决生效后，债权人的借款无法得到实现的情况下，有权要求对买卖合同项下的标的物申请拍卖

8、，所得的拍卖款用于清偿借款。从该条规定中可以看出，最高院已将上述情形下房屋买卖合同视为一种担保。公告案例在前，司法解释在后，笔者认为，民间借贷司法解释的内容实际上是最高院对前文提到案例中的裁判思路的修正。（