黄兴路南门口项目调查报告

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1、长沙黄兴路南门口项目调查报告32目录一、2007年长沙经济状况················3二、长沙市商场形势的总体分析·················3三、长沙市商场的主要业态分析·················3四、长沙商场的主要伴生业态分析···············4五、城市大型商业物业发展分析·················4六、商业市场主要商圈调研分析·················5七、项目地周边业态及配套状况调查·············7八、抽样租金（售价）调查···················

2、··20九、长沙时尚店调查···························22十、样本分析·································23十一、项目SWOT分析··························283232一、2007年上半年长沙经济状况长沙市2007年1至6月实现GDP总值992.7亿元，同比增长15.7%；完成地方财政收入119.82亿元，同比增长32.73%。今年上半年，长沙城市人均可支配收入达8615.7元，增长16%；农民人均现金收入达4348.4元，增长19.8%；城乡居民

3、的增收，进一步激活消费市场，全市实现社会消费品零售总额达4984亿元，同比增长19.1%，汽车、石油、金银首饰、电讯等高档产品销售额增长均达30%以上。长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、长沙市商场形势的总体分析（一）同质性多以精品超市、生活超市、电

4、器超市、服饰超市、美食超市为主，一直以来无法超出此范畴，这除了商业功能性原因以外，利润的考虑也是主要原因。（二）差异性由于同质性问题的存在，各商场的差异性往往表现得不是很明显，不同的是商品价值方面所表现出来的高低差异，它通常用来细分消费人群。（三）地域性地段绝对重要，而商圈性地域更是难得，长沙一系列大大小小商场的优胜劣汰便充分证明了它不可替代的重要性。三、长沙市商场的主要业态分析业态特点生活超市这是最适合圈地占区域人群的业态，同时经济的发展形势也要求如此，所以，它将是最主要的。电器超市这也是最适合圈地占区域人群的业态，仅从去年国美

5、的开店数及开店位置就能看出来。32电讯超市长沙的电讯超市是大的集中、小的分散，利用品牌圈地，相关服务功能性业态也“珠链式”的发展，这已经是现代经济生活中的一大亮点。服饰超市这是新时代永远不变的主题，人们绝对无法离开它。精品超市商场品位的提升，精品的功劳绝对少不了，在求品牌效应的现代经济社会，它的主题价值与功能都是在不断提升的。餐饮超市人们购物、休闲之余，对于美食的享受是不可避免的，也因此“食”市不衰，商场也无法去避免。四、长沙商场的主要伴生业态分析业态特点肯德基与麦当劳这是一对冤家，凡大型商场旁边和繁华地段都能看到它们的身影，并且

6、不依不弃，激烈竞争中，也达到了相对的共赢效应。必胜客、桂林人同样定位于休闲类精品美食，却在商场附近的位置安排上各异，必胜客一般位于商场临街的一楼，而桂林人多是一楼以上的楼层，总寻求最佳的临街视野。美食城及特色小吃人们去商场休闲消费，难免有对美食的选择，人本来就有享受生活的本能，休闲之后惬意于美食之间完全正常，业态因此而伴生。咖啡馆、中西餐厅达到一定规模和档次的商场，此类业态在现代社会永远都不会少，因为生活品质的提高，商场本身就是一种证明，高雅休闲消费不可避免，伴生同态。银行商场历来是个“吞”钱的地方，旁边少了如此便捷的服务机构，在

7、现代社会几乎不可能，伴生有其绝对的理由。健身及美容美发写真馆21世纪本来就是名副其实的“她”世纪，“她们”将绝对的引领潮流的主要发展趋势，同时他们对健康与美的追求也是毕生不渝的。作为天生爱购物的“她们”，对就近的最爱追求当然感兴趣，也因此它们伴生。书吧、影城、电玩、网络会所现代社会商场的休闲消费涵盖了不同年龄层次的各色人群，对他们的“照顾”，并吸引他（她）们而带动人气，直至绝对的促进消费，它们将显得十分必要。五、城市大型商业物业发展分析32产权式商铺成为主流产品模式从2003年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋

8、势继续发展，王府井商业广场、铜锣湾购物中心、运达国际广场等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使长沙商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。商铺经营管理专业化目前整个市场明显呈现出更理性化的需求