中国发展房地产信托投资基金的思考

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1、中国发展房地产信托投资基金的思考篇一：我国房地产投资信托基金的发展探讨龙源期刊网.cn我国房地产投资信托基金的发展探讨作者：杨景芝来源：《财经界·学术版》2014年第12期摘要：随着中信证券推出国内首单投资优质不动产资产的专项资产管理计划产品—中信启航，房地产投资信托基金在我国的发展模式和路径也引起广泛关注。本文回顾了房地产投资信托基金的发展历程，对其现行政策进行分析，并提出发展REITs存在的问题和解决之道。关键词：房地产投资信托基金融资税收优惠一、房地产投资信托基金简介房地产投资信托基金（REITs）即通过发行收益凭

2、证的方式汇集特定多种投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通过REITs投资的方式，普通投资者能够参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益，其本质属于资产证券化的一种。REITs可分为三类：股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金，其中股本房地产投资信托基金占市场总规模近90%，主要负责经营发地产项目，其收入来源于租金。REITs具备资产质量高、流动性好、分红稳定、享受税收优惠等特点，在成熟市场上被视为

3、股票、债券、现金之外的第四类资产。二、REITs的发展历程REITs最早产生于20世纪60年代初的美国，由美国国会通过的《1960年房地产投资信托法》通过，给予REITs税收优惠，并允许其上市交易；之后，REITs市场得到发展，于20世纪70年代达到顶峰；20世纪80年代，美国大批银行由于房地产行业的呆账坏账而破产，REITs开始走向低谷；1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，该法案对REITs进行改革，使REITs的避税优势得以发挥，逐渐向公众资本支撑的大众投资产业发展过渡。截至2013年底，美国共有202只RE

4、ITs公募基金，资产规模大约6703.34亿元。三、我国房地产融资现状与REITs政策2012年，我国房地产开发投资总额为71804亿元，同比上涨16.2%。然而，房地产开发企业融资渠道的多样性并没有得到较大改善：房地产开发企业资金来源达96538亿元，同比增长12.7%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占比分别为15.3%、0.4%、40.5%、43.8%。在其他资金来源中，定金及预售款总额为26558亿元，个人按揭贷款总额为10524亿元。篇二：中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析房地产信托投资基金的

5、发展现状和案例分析一、房地产信托概况房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的

6、房地产类的集合资金投资计划。二、房地产投资信托在我国的发展现状1、REITs在我国发展的背景及现状据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，

7、房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权

8、，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。2、REITs的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有