万通时尚广场项目策划报告

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1、万通时尚广场项目策划报告天津开发区时尚广场项目操作策划方案泰达投资部万通地产住宅建设事业部2004年8月25日目录前言6第1章区域地段的过去与现状81.1宏观地段分析81.1.1城市印象91.1.2交通概念101.2微观地段分析111.2.1区域概况111.2.2地块状况111.2.3区域交通现状131.2.4交通规划建议141.2.5基础市政配套151.2.6地块周围景观151.2.7环境污染情况161.2.8地块优劣势分析17第2章未来在天津城市结构中的位置182.1项目区域未来城市结构的变迁182.1.1城市结构变化趋势192.1.2区域经济发

2、展趋势202.1.3项目区域未来城市结构的变迁212.2项目区域在未来城市结构中的地位212.3本项目对于天津和开发区的战略意义23第3章宏观经济分析233.1城市概况233.2天津的经济发展状况253.3经济周期及热点地区分析253.4宏观经济走势预测263.5滨海新区概况273.6开发区概况283.7塘沽区概况29第4章市场分析294.1市场形势分析304.2天津房地产市场宏观分析304.2.1固定资产投资304.2.2房地产投资314.3天津各城区房地产市场供应分析314.3.1商品房总体销量分析334.3.2商品房销售的户型面积分析（注：以成

3、交件数为比较依据）344.3.3商品房销售的价格区间分析（注：以成交件数为比较依据）354.3.4商品房销售的货值区间分析（注：以成交件数为比较依据）364.3.5市内六区商品房销售情况分析384.3.6近郊重点区域商品房销售情况分析404.3.7重点项目销售情况分析414.3.82004年房地产市场特点444.4购房需求分析454.4.1购房因素464.4.2价格484.4.3付款方式484.4.4房型504.4.5交通、车位514.4.6园林景观524.4.7楼梯类型534.4.8购房目的534.4.9总结544.5塘沽房地产市场宏观分析544.

4、5.1固定资产投资544.5.2收入和房价对比554.5.3土地供应量554.5.4塘沽房地产市场供需情况564.6开发区房地产市场分析614.7开发区房地产市场分析总结644.8商业市场供需分析644.8.1区域商业整体状况654.8.2地区商业供应发展预测674.8.3潜在竞争分析684.9市场发展预测及市场空间分析684.9.1市场发展预测694.9.2市场空间分析70第5章项目整体定位705.1研究结论回顾705.1.1项目地段特征715.1.2区域市场特征725.2市场背景总结735.3项目整体定位：745.4市场定位描述：745.5“TO

5、D”概念745.5.1TOD是Transit—Oriented—Development的缩写，“交通导向开发”的缩写765.5.2“TOD”定位的意义775.5.3“TOD”社区设计原则795.5.4“TOD”开发的现实作用80第6章目标客户定位806.1区域客户群分析806.1.1区域客户群特征816.1.2目标客户群分析866.2目标客户群及亚客户群定位866.2.1地缘客户（开发区和塘沽区内居民）876.2.2“新天津人”886.2.3外地客户886.2.4其他区域客户886.2.5投资客户896.2.6超高端客户90第7章产品定位907.1需

6、求调查结论摘要907.2产品定位：907.2.1规划概念：937.2.2交通规划建议967.3产品概念967.3.1客户分析967.3.2住宅定位967.3.3房屋类型967.3.4建筑风格977.4商业定位977.4.1层级分布997.4.2经营性商业产品定位102第8章营销思路建议1028.1项目规划和营销策略建议1038.2销售总体策略建议1128.3定价策略1138.4竞争性销售策略1158.5项目开发周期和销售周期1168.6项目推广方案和计划1178.6.1项目推广目标战略1218.6.2项目推广计划前言本次研究是万通地产受泰达集团的委托

7、，针对共同开发天津开发区“时尚广场”项目，以项目自身条件为出发点，沿着“以地段分析为基础，以市场供需为核心，充分分析和研究未来房地产市场发展和走势，通过对天津区域地段与项目的分析研究，寻找到适合于本项目的最佳产品定位，从而为“时尚广场”项目营销推广及策划奠定基础”这一条研究主线，运用万通地产专业的分析方法，最终得出本报告的内容与结论。“尊重客观事实”是万通地产一贯倡导的工作准则，以周密有效的调查发现事物的本质是我们对这一原则的具体运用。在初步接受泰达集团的委托后，我们即根据项目特点，展开现场勘察、市场调查、客户走访、专家访谈、沙龙交流、政府咨询、公司

8、国内外高科技建筑资料信息库提炼等调查工作，由此获得的大量资讯在分类整理后最终成为我们进行专业分析的第一手资料