公寓或成住宿业又一个香饽饽

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1、公寓或成住宿业又一个香饽饽    根据相关数据统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，共计融资约60亿元；在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。在这个被投资者热捧的公寓市场中，如何发展得更好成为了日前在北京召开的影响力品牌公寓峰会上业者热议的话题。    各家有各家的高招    一些公寓经营者遇到这样的困惑：为何有的公寓品牌难解温饱，年出租率不足50%，而有的品牌却能够与大量客户达成合作，一举攻下几十个“城池”？“正确的运营模式是公寓发展的核心之一。”铂顿公寓的创始人郝磊道出了问题的关键。有东呈酒

2、店集团做背书的铂顿公寓在运营上有着天然的优势，东呈酒店集团的PMS系统、客户管理系统、顾客评估系统、营销系统以及会员系统都可以助力铂顿的全国化布局和产品经营与打造。更重要的是，铂顿赋予了产品四个多样性：室内设计多样性、人文体验多样性、产品需求多样性、民俗文化体验多样性。而正是这些多样性让铂顿公寓的产品走出了一条特色化的道路。    同样YOU+公寓也选择在产品上做文章，其联合创始人刘昕说：“今年年初我们提出去公寓化的概念，在YOU+的集中式公寓加入了健身房、桌球室、影院、酒吧等，计划将‘馒头’做成‘蛋糕’。道理很简单，蛋糕比馒头好吃

3、，而且可以卖得价更高。未来我们还要给蛋糕抹上奶油，让产品增加更多的市场附加值。”    “作为铂涛集团旗下的长租公寓品牌——窝趣进入市场两年多。在年初的消费者调研中我们发现，2016年有57%消费者选择窝趣的首要因素是地理位置。于是，我们进一步加强了在品牌和服务方面的投入。最新的调研显示，‘地理位置’这个因素比例下降至37%，而我们与消费者的互动成了他们选择我们的首要原因。也就是说，我们所提供的更细致化的服务消费者买单了。”窝趣CEO刘辉说，窝趣目前主要发力在微信运营上。根据目标客群偏好及生活轨迹，窝趣在联合办公空间、创业孵化、城市

4、共享经济等领域展开了多项线上线下合作，并将部分资讯作为微信号日常传播素材。    “2010年创业时，我们拿长租公寓作为一个切入点，当时长租公寓的集中式产品还属于窗口期，但越往后盈利机会越少，因此我们必须要找到其他盈利点。”公寓行业分成长租、短租、平台、服务机构等，在未来域创始人王宇看来，在任何一个细分领域做深做专都很不容易。“企业是需要扎扎实实地做好的，不要一进入市场为了提高占有率就盲目扩张。另外，企业盈利和项目盈利是两码事，企业现在不盈利不代表未来不盈利，但是不盈利的项目本身就值得考量。”    “我们目前还是跑规模，场景化体验

5、方面仍以住宿为主。”寓米集团创始人张晚华透露，寓米的利润率大概在15%—20%，出租率在80%左右。虽然是在跑规模，但是在张晚华看来，服务业最有价值的是体系。如果只是简单的加盟，不能提供服务很难走得更远。“除了后台体系外，我们还有房源、开发团队、人才队伍和金融体系作为支撑。”    作为商业地产商的保利在公寓的产品研发以及集中采购方面都有较强的优势。保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏表示，由于市场规模大，集采渠道多，产品标准化、模块化使得保利的公寓在降本增效方面保持较好的盈利点。“保利的业务涵盖了生活配套的所有服务类行业，

6、通过打通上游和下游资源，我们推出了一站式组合经营方式。另外，利用庞大的数据流，我们建立了自己的社区商业平台。”姚志鹏认为，单一的公寓产生盈利的可能性比较小，这也是地产开发商做公寓的独特优势所在。他透露，今后品牌资产证券化的路是肯定要走的。    或有“独角兽”出现    随着地产商、酒店、中介机构以及拥有一定经验的创业者纷纷入行，这个市场未来走向如何？途家网联合创始人兼CEO罗军认为，在整个大住宿业态里，长短租公寓所占比重比较小，市场空间仍然很大。“在未来，产品接受度越大、性价比越高的品牌会更有市场潜力。”罗军建议公寓可以通过自身品

7、牌的合理定位和精准的用户画像进行差异化经营。    在刘昕看来，目前公寓市场还处于一个种子期，大部分公寓还没有形成品牌效应和规模效应。随着公寓的需求量日益升高，在未来5-10年的时间里，公寓一定会像当年的地产、酒店行业一样，迎来一个蓬勃发展期。公寓应先修炼好内功，保证良好的现金流，这样当市场足够大的时候，才能把每一块“小蛋糕”也做大。    “无论是房源还是收入，我们的公寓品牌暂时是‘小众’的，但是未来有很大的成长空间。魔方偏向于做整栋楼的集中式长租，入驻了近20座城市，从客户需求上看，还是北京、上海、深圳的需求量最大，收益情况相对

8、较好。近期，魔方分别在北京和深圳收购了两家中小规模的集中式公寓。公寓发展到一段时期，是资金和效率的较量。资金能保证企业持续地发展，运营效率能够让企业获得盈利，让资本的投入获得回报。”魔方生活服务集团CEO柳佳预测，未来公寓间的整合并购