解读新《闲置土地处置办法》

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1、对比解读新《闲置土地处置办法》为深入贯彻落实《闲置土地处理办法》（于1999年颁布施行，以下简称“旧办法”）等文件精神，我市于2007年制定了《成都市闲置土地处置工作方案》（成办发【2007】94号）（以下简称《方案》），有针对性的制定了一系列措施。经过政府及社会各方的长期共同努力，我市在盘活存量土地、优化土地资源配置、提高土地利用效率等方面，均取得了显著成效。近日，国土资源部对旧办法进行了修订，并重新命名为《闲置土地处置办法》（将于2012年7月1日起施行，以下简称“新办法”），进一步强化了政府及相关部门的土地管理职

2、责和宏观调控能力。笔者拟通过对比前后变化，并结合我市实际，对新办法有关重点、亮点问题进行分析解读，希望对有关单位日后实践操作提供一定的帮助。为便于行文，如无特别说明，本文所称“主管部门”即为“市、县国土资源主管部门”；“政府”即为“有批准权的人民政府”或“本级人民政府”；“土地使用权”即为“国有建设用地使用权”；“土地使用权人”即为“国有建设用地使用权人”。亮点一认定“闲置土地”，不再以延期批准为前提在旧办法中，认定闲置土地需同时具备“未经政府同意”和“超期未动工”两个必要条件。而根据新办法，只要满足“超期未动工”即构

3、成闲置土地，无论是否经过政府延期批准。同时，新办法将“超8期未动工期限”清晰的界定为“超过土地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年”。律师观点过去，政府的“延期批准”直接关乎闲置土地的定性，因而土地使用权人违法获取延期批准，甚至与政府串通谋取不正当利益的现象时有发生。新办法最大的亮点，是重新确立了“闲置土地”的认定标准。我们认为，新标准的执行，将极大的限制地方政府及相关部门的裁量空间，有利于准确认定和合理处置闲置土地，促进土地市场良好秩序的形成。亮点二土地闲置费统一为“20%”在土地闲置费的问

4、题上，旧办法笼统规定为“出让金的20%以下”；对此，《方案》则要求首先依据出让合同的约定标准；未约定的，应区分用地性质收取不同比例的闲置费。对于土地闲置费的具体征缴数额，新办法加重惩罚措施的意味非常明显，即要求主管部门一律按照土地出让（划拨价款）的20%征缴，且不得列入生产成本。律师观点从以往的“20%以下”变为确定的“20%”，这意味着，在因土地使用权人自身原因造成土地闲置时，一旦闲置期超过1年，就应按照20%的土地价款（划拨价款）征缴闲置费，避免了开发商通过其他账面手段降低损失，增加侥幸心理的可能。同时，由于征缴基

5、数和比例8确定，这也将明显限制地方政府自由裁量的空间。亮点三明确界定“政府原因”政府、政府有关部门的行为（以下简称“政府原因”），是造成迟延开发、土地闲置的重要因素之一。而何为“政府原因”，有哪些具体类型，旧办法及《方案》均未作出任何规定。此次修订，新办法列举了实践中常见的因“政府原因”导致开发迟延的情况，主要包括：政府未按期交地，致使项目不具备开工条件；总体规划、城乡规划修改，或国家政策变动，造成无法按照原定规划条件、用途开工；因土地信访活动导致无法动工；因军事管制、文物保护导致无法动工开发等。律师观点明确界定“政府

6、原因”，是新办法的又一重大突破。我们认为，在实践中准确界定“政府原因”，是正确划分法律责任，制定合理处置方案的事实前提。对于土地使用权人而言，准确界定“政府原因”，则为其提出合理主张，维护自我合法权益提供有力的法律支持。亮点四处置方式更显“平等性”当前，因政府原因导致土地闲置的情况占了较大比例，如何盘活利用现有土地，避免产生新的闲置土地，成为焦点问题。对此，新办法要求主管部门必须与土地使用权人协商选择处置方式。下面就新办法重大调整的内容进行分析。8临时用地限二年，“政府收取增值地价”被删除在政府安排临时用地的场合，旧办

7、法及《方案》等文件均未限制使用时间，新办法对此明确规定：最长不得超过二年。同时根据新办法，临时使用土地增值的，土地使用权人将无需向政府缴纳增值价款。调整用途、规划条件，多缴地价应退还对于变更用途或规划条件的价款结算，旧办法未予涉及；而《方案》规定，原多缴的地价款不予退还。对此，新办法要求，应按照新用途或规划条件核算、收缴或退还土地价款。律师观点因政府原因导致土地闲置，如交由其他主体临时使用，从维护土地利用现状及保护现有使用权人的角度，笔者认为，应当限定合理的使用年限。同时，在此期间发生的土地增值，理应由原土地使用权人享

8、有。同理，在因政府原因导致土地闲置的情况下，如采用变更用途或规划条件的方式处置土地，从公平划分责任的角度讲，此前多缴纳的土地价款，应当如数退还给土地使用权人。故新办法对土地使用权人投资利益的保护更具合理性。亮点五完善调查程序，保障信息公开根据新办法，在发现涉嫌构成土地闲置的情况下，主管部门应限期展开调查，下达《闲置土地调查通知书》