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1、开展住房按揭贷款的风险及其防范1999年11月,全国首次出现住房按揭贷款超过住房开发贷款的现象.各家银行也日益重视住房按揭贷款,纷纷开发适应消费者需要的新品种,增加贷款规模,提高住房按揭贷款在银行贷款总额中的比重.虽然我国的住房按揭贷款目前只占商业银行全部贷款总量的1%左右,占GDP比重也不到1%(美英占GDP60%),但从长远看.商业银行的住房按揭贷款极具潜力.在充分肯定商业银行住房按揭贷款业务的同时,我们也应清醒地认识到住房按揭贷款是一种投人资金大,偿还期限长的信贷业务,目前发展中还有不少影响经营安全的因素.只有正视这些
2、风险并建立超相应的风险防范机制,才能保证住房按揭贷款在我国健康蓬勃地发展.一,我国住房按揭赞款风险探析1,缺乏科学,完备的个人资信评估系统.根据商业银行经营管理的要求.任何贷款的发放都需经过严格,科学的评估审核.银行发放住房按揭贷款的基本程序是:接受客户申请后,先进行信息收集,调查证实,然后据此对申请人资信分析,最后决定是否安排贷款.显然,住房按揭贷款评审的基本依据是通过对个人资信的调查以确定其未来的还款意愿和偿还能力,这需要银行能及时准确地掌握申请人的收人特别是持久性收人,工作稳定性和年限,居住,历史信用记录,健康,财富类
3、型及状况等各方面的材料.在信用制度发达的国家,一般都有专业的商业性信用评估机构从事这项业务,它们专门负责收集,保存申请人的有关信用资料,并且全社会联网.商业银行随时可从信用评估机构那里获得充分的有关申请人的信用资料.而又不用投人过多的时间与精力.我国目前尚未建立个人资信制度,商业银行只能自己对一个个小额住房贷款客户进行调查,资料未必充分全面,难以对申请人收人的完整性,稳定性和还款意愿等资信状况给予正确的判断,成本也相对较高.这既给住房按揭贷款的安全性带来隐患,又影响了商业银行开展住房按揭贷款业务的积极性.商业银行为减少风险,
4、往往提高贷款条件,并辅以许多繁杂的手续,而这反过来又使消费者望而却步,影响住房按揭贷款业务的发展.2,信用担保制度不健全.即使有完善的贷前审核,评估制度,也不能保证借款人百分之一百履行还款义务,借款人违约是住房按揭贷款面临的重要风险.有很多的因素比如死亡,丧失工作能力等都会导致借款人故意或非故意地违约.困此住房按揭贷款的发展需要健全的抵押和担保体制支持.国外一般由政府保险机构和私人保险机构共同构成较完善的担保体系,例如美国.或者是由民间的担保机构提供担保,例如日本通常由专门做债务担保的信用保证公司或其他担保机构来进行.也有的
5、国家由保险公司为住房按揭贷款提供保险业务,例如法国银行在提供住房按揭贷款时往往要求申请人购买人寿险.我国住房按揭贷款发放时既以房产作抵押,又要求有第三方作担保,表面看起来似乎银行贷款很安全,其实不然.一是申请人寻找担保人非常困难,二是现有的担保法有关条款已相对滞后,不能真正保证银行的利益.当违约发生时,银行不能自主处置抵押房产,须与抵押物主协商或向法院提出申诉,花很多精力与时问.即使法院判决银行胜诉,如果这是借款人唯一住房的话,以我国现在的社会环境,法院的判决也很难执行.至于对住房按揭贷款的商业性保险,我国保险公司基本没有涉
6、足.3,住房按揭贷款的流动性面临较大风险.一是住房按揭贷款的资金来源和运用匹配不合理.按照商业银行经营对资产负债管理的要求,资金来源与资产运用在期限上应基本匹配,以避免流动性风险.我国商业银行的住房按揭贷款期限都是20—30年,而资金来源主要是短期性的企业存款和储蓄存款,虽然也有长期性质的住房公租盒存款,但数量非常有限.目前住房按揭贷款在商业银行业'新金融)O0o年/第3期金融风险防范务中的比重极为有限,"存短放长"的矛盾不会凸现然而从长远看.这个问题若不解决,其风险必然随住房按揭贷款业务量的增加而放大.会危及商业银行经营安
7、全.资金来源的短期性也限制了商业银行扩大住房的能力.二是缺乏住房抵押贷款二级市场为银行的长期抵押资产提供流动性.从国外住房经验看,住房按揭贷款业务通常由一级市场和二级市场组成,银行在一级市场向消费者提供住房按揭贷款,然后在二级市场上将长期抵押贷款债权组合后经政府担保或保险公司保险后出售转让,通过资产证券化盘活长期资产并取得新的住房按揭贷款资金来源.这样既有助于商业银行规避流动性风险,又可以在一级市场上发放更多的住房按揭贷款.我国目前由于房地产二级市场不发达,抵押贷款证券化业务难以开办.加上法制不健全.如果银行遇到流动性困难,
8、则给银行带来的损失可能更大.4,商业银行自身对住房按揭贷款管理还需加强.住房按揭贷款的良好有效运行除了外部条件的配合外.还需要商业银行自身有正确的经营理念,一整套规范操作标准和现代化经营手殷.我国商业银行住房按揭贷款尚属起步阶段,不彖从事工商信贷业务那样有完善的管理体系和丰富的经验.同时相
