房地产卓越流程管理培训讲义

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1、房地产卓越流程管理培训讲义房地产卓越流程管理经验分享交流会房地产卓越流程管理经验分享交流会北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年6月2北京钧涵基业企业管理顾问有限公司内容地产企业面临的管理挑战与管理思考提高企业运营效率的核心--流程管理从几个案例引发出来的思考为什么要做流程管理?如何系统策划流程管理体系流程管理的要点关于流程的执行力3北京钧涵基业企业管理顾问有限公司尽管中国房地产行业长期趋势依然看好，而且今年第一、二季度各地市场也走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早宏观环境需求供给宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际

2、环境仍然不乐观？房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力4北京钧涵基业企业管理顾问有限公司房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务土地获取和项目论证项目策划管理成本管理资源客户运营思考：你的利润从哪里来？直接卖地能赚的钱和你开发所赚的钱比较哪个更多？你赚的土地的钱还是产品溢价的钱？案例：为什么有人肯出钱给他们

3、去操盘？5北京钧涵基业企业管理顾问有限公司新的市场环境下运营管理的三大挑战客户与产品成本控制进度质量成本的平衡房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言？消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要在卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战6北京钧涵基业企业管理顾问有限公司关注客户将成为新的竞争趋势以产品为导向以客户为导向客户服务部客户服务体系客户关系中心客户投诉维修服务危机管理社区文化客户需求分析客户会增值服务客

4、户体验管理客户期望管理客户忠诚满意度提升营销、客服、物业？以市场为导向7北京钧涵基业企业管理顾问有限公司成本竞争将成为常态从乙方挖潜到客户挖潜从后端控制到前端控制从成本核算到成本控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制8北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

5、快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式---进度质量成本三要素平衡将更为调整资本土地客户需求速度1净资产收益率权益乘数增加销售收入控制成本提高存货周转率低价策略多区域运作提升价格相对优势增加销售面积在全国低价买入大片有发展潜力的土地吸引客户扩充资金量扩充资产净利润率*总资产周转率*高品质策略依靠多元化的物业提升住宅价值低价快销控制业务运作成本=把握较成熟市场的低端客户把握边远不成熟市场的高端客户提升产品性价比以配套建设推动城市化进程，强化政府关系上下游垂直一体化合法避税上下游公司交易内部化快速开发同时段所有项目同质化提升全集团业务开发效率产品同一高度标准化总部职

6、能部门一管到底高度集权管理上市融资，构造“土地—股市增发—资本—土地”的融资渠道9北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2008年－2009年：房地产市场理性回归，企业关注运营效率2009年4月10日，郁亮表示。2009年，万科将采取以下动作：调整策略，从追求“规模速度型”增长转向追求“质量效益型”增长。经营方面，将主要确保资金安全，控制经营风险，力求业绩增长。业务方面，以提高项目的市场竞争力为核心，确立各项主要业务能力的市场领先地位。对房地产行业依然看好，对未来有信心；目前商品住宅有回暖迹象，后市走势有待观察；经济环境持续变化，地产行业调整尚未结束。郁亮称，销售仍是

7、第一位的，“活跃市场，促进成交”的策略将贯穿09年始终；万科将继续秉持“现金为王”，在存货上量出为入。“万科真正的存货只有一个多月的销量。”郁亮说。2009年4月15日：目前中国城市化程度约在45%左右,仅是第三世界的平均水准.预料在达到70%之前,对房地产市场中长期的发展有利.目前看不出中国房地产价格有大幅下滑的趋势，对2009年发展谨慎乐观。房产投资减少，刚性需求成为房地产市场支撑因素。10北京钧涵基业企业管理顾问有限公司管理是什么？：公司的管理体系是一个完整的系统，战略决定方向，支撑体系决定执行能力，其中组织和流程管理是最基础的管理体系公司战略组织管控体系

8、人力资源保障与绩效驱动体