“西城印象”项目策划书

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1、“西城印象”项目策划书74目录摘要4关键词4前言6第一章项目概况71.1土地概况71.2项目所在区域描述91.3项目开发建设概况10第二章投资环境分析102.1宏观投资环境分析102.2中观投资环境分析162.3微观投资环境分析24第三章市场调研与分析293.1购房者总体期望293.2购房者的购房意图323.3购房者对生活配套设施的要求333.4购房者对小区建设的期望353.5购房者对该区域商业投资的预期363.6购房者其他相关信息383.7问卷分析小结40第四章项目所在区域主要竞争楼盘分析414.1项目所在地最主要竞争楼盘分析41

2、4.2其它相关竞争楼盘43第五章项目地块分析及经营取向455.1项目SWOT分析455.2相关对策46第六章项目定位分析476.1市场细分476.2目标市场定位50746.3目标客户定位51第七章产品方案设计547.1产品功能定位547.2楼盘总体规划577.3小区内各区域规划设计方案597.4各建设部分面积大小617.5商业部分规划617.6户型设计62第八章项目投资分析678.1销售价格的确定678.2建立EXCEL成本分析模型698.3成本测算及效益分析表698.4项目效益指标分析71第九章项目实施计划729.1项目整体控制计

3、划729.2项目前期工程实施计划739.3项目工程建设实施计划75第十章项目资金计划7610.1资金使用表7610.2资金收入计划7710.3资金平衡表7710.4收入成本累计折线图79第十一章财务分析8011.1基础数据及其测算8011.2经营收入及成本估算8111.3盈利能力分析8211.4偿债能力分析8511.5敏感性分析（风险分析）8711.6财务评价结论8974第十二章项目市场营销策划9012.1项目卖点及广告语设计9012.2项目主要营销策略9312.3分期营销策略9712.4销售成本测算10412.5营销策划总结107

4、第十三章项目建设及组织管理11113.1项目组织机构与管理范围11113.2建设项目实施管理11213.3前期物业管理和商业管理114总结与体会115致谢118参考文献119摘要1．项目选址宗地位于成都市郫县红光镇，占地面积40,000.20㎡合60亩，土地用途为二类商业住宅混合用地，使用年限住宅70年、商业40年。土地起拍价为150万元/亩，成交价为200万元/亩。2．项目开发建设概况本项目规划设计面积为210400㎡，其中地上建筑面积159600㎡（住宅面积147600㎡，商业面积12000㎡），地下建筑面积50800㎡。住宅户

5、数为1813户，地下停车位1270个。建筑密度29.5%，容积率3.99，绿化率40%。3．项目整体进度74该项目整体运作时间从2010年1月至2011年12月，历时2年。项目准备及前期工程从2010年1月至6月，主要用于取得土地和项目立项等前期准备工作。项目建设工程从2010年7月至2011年12月。项目市场营销从2010年10月至2011年12月销售完毕。4．经济分析概况本项目是总投资5.36亿元，销售收入7.56亿元，自有资金1.6亿元，贷款1.2亿元。经测算，项目可获得净利润约1亿元，每平米开发建设利润为478元。在年基准收

6、益率为10%的时候，项目净现值可达5298.18万元，具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。关键词房地产、策划、市场调查、经济分析、市场营销74AbstractThelandislocatedintheHongGuangvillageofChengDucity,Thenetacreageis40,000.20㎡(60mu)acres,forthesecondrankoflandusetoresidentialuse.Theservicelifeis70yearsforresidential,40yearsforcommercia

7、l.Landauctionpriceisfrom1.5millionperacre,andbargainon2million.TheoveralloperationoftheprojectdatesfromJanuary2010toDecember2011,andlasts2years.BuildingprojectdatesfromJuly2010toDecember2011,lasts18months.SalestartsatOctober2010andisexpectedtobecompletedinDecember2011,

8、lasts15months.ThisprojectisinvestedbytheJueCompanywhichinputs536millionfortotalconstructionfunds,ofwhich160millionisi