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时间:2018-08-04
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1、房产测量技术要求房产测量是一项政策性和技术性非常强的工作,每个作业人员和检查人员都应认真吃透《房产测量规范》的每一项规定和本地房产主管部门的一些具体规定。一、房产测量从功能上分为:1、房产主管部门为加强管理的房籍测量;(从经验看,此类测量很少)2、征地拆迁补偿房产测量,凡需征地拆迁的地方均需此项测量。3、补办证件的房产测量(含房产分割、办证)。4、竣工商品房房产测量,需上市的商品房均需此项测量,工作量很大。二、各类房产测量中的房产调查测量与地籍测量相似,如房屋调查和房屋用地调查按《规范》附录表格逐项调查即可,房产界址点
2、、房角点测量精度达到规范要求。三、房屋丈量的工具选择,主要有皮尺、钢尺、手持测距仪。1、皮尺,《规范》允许用,但精度较差,伸缩性太大。一般不用。2、钢尺,选择50cm钢尺,即能达到精度要求,且比较经济。3、手持测距仪,精度较高,不易出错,但成本较高四、房产测量房产测量的难点主要是面积计算、分摊等。1、计算全部范围面积的建筑。1.1永久性的单层房屋,按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(以外墙为准丈量)1.2房屋内的夹层、插层(主要是层高在4.4米以上的商铺。修建的阁楼三类的建筑,一般面积少于正常层,2
3、.2米以上以投影面积计算建筑面积,技术层(指高层建筑中的避险层等)及其楼梯间、电梯间(指通向夹层、插层、技术层的楼梯间、电梯间)只要高度达到2.2米以上的均计算建筑面积。1.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅(不管多高,占用二层或三层的建筑空间)均按一层计面积。门厅,大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按回廊水平投影计面积。1.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计面积。1.5房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的楼梯
4、间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算(注意:斜面结构屋顶必须是作为一层面积在使用的,2.2米以上部位才计算建筑面积,纯装饰性的如本公司办公楼顶,不论多高均不计面积。)1.6挑楼(指挑出地面层墙体外的部分)全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。1.7永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。1.8与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算(柱外有上盖部分不计面积)。1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。1.
5、10地下室,地下室及其相应出入口,层高在2.2以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水手投影面积计算。1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。1.13永久性建筑有柱的车棚,货棚等按柱的外围水平投影面积计算(柱外部分不计面积)1.14依坡址建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有维护结构的(能正常使用的)按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。1.15有伸缩性缝(含水平伸缩缝与沉降伸缩缝)的房屋,若其与室内相通(
6、能利用的)伸缩缝计面积。2、计算一幢范围面积的建筑2.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、廊、按其围护结构外围水平投影一半计算。2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算2.3未封闭的阳台,挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。2.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊,按外围水平投影面积一半计算(无顶盖的永久性架空通廊不计面积)五、房屋总层数与所在层次1、房屋的自然层数是指室内地坪以上的层数,(采光窗在室外地坪以上的半地下室,起
7、室内层高在2.2米以上的,计自然层数)。层、附层(夹层)插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间,水箱间等不计层数(与地形测量不同,应特别注意)2、所在层次是指一个权属单位的房屋在该幢楼房中心第几层,地下层次为负数表示。六、征地拆迁,房屋测量除测绘丈量永久性的房屋外,简易房,棚房亦要丈量计算面积。七、所有房产查丈均要实地绘制草图,将丈量的数据标注在草图上的相关位置上,丈量每幢房子长、宽、总长度作为控制,把每间房子的分段长度相加应严格等于总长,如不等超出《规范》限差,应重新丈量。限差可参照下面公式计算△D=±(mj+0
8、.02mjD)式中:mj—相应等级界址点的点位中误差(m);D—相邻界址点间的距离(m);△D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差(m)(从外地经验看,对于高档次房屋、正规的房屋的边长较差限差一般控制在0.1米以内。即2倍中误差中误差=±0.05m)八、房产测量难点之二:房屋共有建筑面积分摊,面积测算,尤其是带裙楼、子楼的大
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